【商业财经】邻居的房少卖了$7万: 缩水70%的中国海外炒房团和“灰犀牛”

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这篇长文,尝试回答以下三个问题:

1,一系列外汇管制政策的实施,是不是真的影响到了华人炒房大军?

2,中国企业海外收购之路:是不是得悠着点?

3,一会儿松,一会儿紧:央妈到底要干啥?


上个月,我的邻居M&M夫妇房子前面的挂牌,终于从On Sale变成了Sold。

M&M夫妇退休不久,准备卖掉现在多伦多的房子,搬去风景优美,气候适宜,但房价低很多的尼亚加拉大瀑布地区,换房的差价可以用来舒服的养老。这种downsize的操作在北美非常常见。

去年多伦多房价涨了30%。虽然跟中国比有还有差距,不过这在加拿大历史上已经算是个“疯长”的年份。M&M他们在今年春天开始挂牌,几个月前open house时候我还去看了一回。厨房重新装修,去掉餐桌,改为一个T型的吧台设计,直接伸到后院的小花园边上,不但节省空间又好看时尚,连我都动心不已。

大多伦多地区房价历史(9月),看到最高的柱子就是去年9月

这么好的房子在去年火爆的时候,可能几天就能售出,不过他们这一装修,耽搁了时间,今年的房市冷了不少。挂牌半年后终于出售,虽然比要价低了7万刀。

前两周的周末出门回来,恰好碰到好久没见的M&M夫妇,上前寒暄,顺便恭喜房子终于出售。我本来以为,因为房子待售,他们夫妻俩原定的中国10日行可能也泡汤了,谁知他们俩心大(不然就是票退不了),还是去中国游了长城故宫兵马俑,让5年都没回国的我好不羡慕。

邻居这趟中国之行,给中国增加外汇储备贡献了一份力量。不过他们可能不知道,中国外汇管制政策和他们少卖的这7万刀,或许也有着千丝万缕的联系。

今年7月1号起,《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》新修订的办法开始实施,规定大额现金交易的人民币报告标准由“20万元”调整为“5万元”。年度总额为每人每年等值5万美元不变。

对于这个办法,我稍稍解读一下。

-虽然之前有传言,有关个人购汇的限额要降低,不过实际上,居民5万美元购汇额度维持不变。

购汇时必须要填写一份《个人购汇申请书》,申购的过程更麻烦了。

-早在今年1月就有规定,外汇不得用于境外买房和证券投资,现在对这个购汇用途监管更严格了。当然现在中国和很多国家比如美国加拿大,还没联网,具体外汇用途怎么监管,到底能监管到什么程度,不好说。如果以后联网了,对海外资产的监管将非常容易。

1,这些政策的实施,是不是真的影响到了华人炒房大军?

简单的答案是:是,看数字似乎影响还挺大。2017年开始,世界各地华人炒房团投资之地,包括美国加州,新西兰,澳大利亚等,房地产商都报告观察到了中国投资者的锐减(from betterdwelling.com)。

以加州为例,之前几天就能卖出的湾区豪宅,现在挂牌了几个月还是稳坐钓鱼台。我的简书好友,住在旧金山湾区的二十五岁的老奶奶,也观察到了这样的变化。

至于对加拿大的房市的影响,稍有复杂。除了国内的外汇管制政策实施,加拿大自己也在2017年有若干房市新政出台。

2017年,加拿大针对海外买家推出了15% 的房产购置税,并开始征收1% 房屋空置税。上个月,金融机构监管办公室(OSFI)又公布了新的房屋贷款限制政策:从明年1月1日起,对首期超过20%,不用买保险的客户也要进行还款压力测试。

这一套国内的组合拳,加上中国买家的减少,是加拿大房市变冷的主要原因。

不过,中国买家对于房市变冷有多大贡献?

这个问题,不太容易回答。我查到Globle and Mail 的数据,在多伦多北部海外买家占到9.1%(有关中国买家,没看到官方数据。引用我经纪的数据,一半的海外买家是国人,那就是4.5%)。而在另外一篇去年发在温哥华太阳报上的文章,则说多伦多地区的房屋交易有14%是中国买家。这两个数据差异实在有点大,可能原因之一是时间差:去年的确是比较多的中国买家,今年外汇管制之后中国买家变少。

如果这些数据属实,中国买家在需求方中占14%,影响还是不容小觑。从14%到4.5%,占比缩小到1/3,主要原因很可能就是外汇管制政策的改变。

2,中国企业海外收购之路:得悠着点

中国的海外投资在2016年的金额达到了顶峰,仅仅对美国的投资就比前一年增长了359%(from Forbes)。这一趋势也在2017年初明显放缓。

以海航为例,先前我只知道这家有99加币北京飞多伦多的特价机票,后来发现这家公司实在很神奇。

这个从海南起家的曾经的小航空公司,经过不到20年的发展,已经跻身世界200强,业务和所有权结构都相当复杂,在2016年海外收购的表现也名列前茅。

“根据普华永道的数据,在2016年前十大海外并购交易中,“海航系”占据了3席,分别是渤海金控以99.95亿美元收购C2,海航旅游集团以64.97亿美元收购希尔顿25%的股权,以及海航集团以60.67亿美元收购英迈。”

从2016年第四季度起,国内监管机构对于中国企业海外投资的真实性和合规性提出更严格的要求,中国海外企业并购的脚步随之慢了很多。2017年上半年,中国海外投资同比下降了46%(from Forbes)。

还是以海航系为例,他家的一起海外并购项目在今年7月流产。对于2017年之前已经收购的资产,也缺乏后续资金的支持。比如,他家在两年前,收购了纽约北边这家已经破败不堪的度假村Hudson Valley Resort and Spa。收购两年至今,没有任何重新装修的动静,到现在连地毯都还是红红蓝蓝,油光可鉴。

3,一会儿松,一会儿紧:央妈到底要干啥?

上面虽然有谈到关于外汇管制政策的变更的时间表,不过为了让大家更清楚,咱们再来重新梳理一下央妈这两年的一系列行动。

1)2015年8月,央妈宣布人民币需要更灵活。

灵活是什么意思呢?大家知道人民币一直是紧跟美元的,美元涨它就涨,美元跌它就跌,在这样的货币政策下,人民币是不能像美元,欧元,日元等成为世界主要货币的。想要成为主要货币,就必须允许人民币自由波动。

当然,一下子从管制到自由波动显然太冒险了,不是央妈的风格,要一步一步的来。央妈的第一步的具体的做法,就是完善人民币兑美元汇率中间价报价机制

这个话听起来让人云山雾罩,稍微解释一下。原来的汇率是以央妈定的中间价为基准线,上下浮动2%。改了以后呢?中间价报价要考虑上一天的银行间市场收盘汇率。看,已经开始考虑实际的货币供需情况了,向市场化迈进了一小步,不再是一条跟在美元后头亦步亦趋的小狗了。

当时甚至有传言说5万美金的个人外汇申购限额也会取消,外汇要更灵活更市场化么。

人民币在2015年8月开始贬值,来自XE.com

2)企业嗅到人民币贬值的气息,于是在2016年一年猛增对外投资

这个海外收购的势头实在太猛。如果仔细分析收购的目标,也是有点双十一大采购的架势,趁着便宜赶紧买,不管是不是真的需要,真的和企业核心业务匹配,对企业长远发展有利。

顺便说一句,这个海外收购势头之猛,让当时新上任的川普都有点担心中国企业的触角伸的太远,危害了美国国家安全。

中国企业财大气粗,全球到处扫货,但钱从哪来?

除了企业自有资金,一大部分是各个国有银行的低息贷款。

看着这些企业拿着借来的钱狂买一通,以后这些钱能不能继续生钱也不一定。与此同时,个人买家在海外的房地产市场也继续买买买,为世界各地的华人青睐城市的高房价贡献力量。

央妈有点坐不住了。于是乎:

3)在2016年底,国内监管机构对于中国企业海外投资的真实性和合规性提出更严格的要求。具体自己领悟吧。领悟不深的,有点危险,比如安邦。

4)然后,在2017年7月,中国金融工作会议召开后的首个工作日,人民日报在头版发表《有效防范金融风险》,特别强调防范金融风险,既防“黑天鹅”,也防“灰犀牛”。

灰犀牛

5)随即,在2017年8月,新政策出台,明确了海外投资的行业要求。鼓励投资一带一路,高新技术,禁止投资赌博色情,限制投资房地产,酒店,体育俱乐部。

至此,2017年上半年中国海外投资同比下降了46%。

黑天鹅大家都知道,这里稍稍解释一下这个年度时髦词汇:“灰犀牛”,这个词由美国商业作家Michele Wucker提出,意思是人们已经注意到,但是很容易忽视的大概率会发生的巨大危机。有关具体中国有几头灰犀牛,我看到有说三头也有说十头,但有一头是一定的,就是企业债务率居高不下。IMF的报告显示,2016年低非金融行业的债务率已经超过200%GDP。IMF在这份报告中说:

“The growth outlook has been revised up reflecting strong momentum… But this comes at the cost of further large and continuous increases in private and public debt, and thus increasing downside risks in the medium term.”

2016年底,中国非金融行业的债务率已经超过200%GDP,来自IMF Country Report

看完以上5点,回到开始的问题,央妈这一松一紧,到底要干啥?我来小结一下:

从2015年到现在,这一路上央妈也挺不容易的。

一方面,中国要“一带一路”,在国际上扮演更重要的角色,相应的货币政策也需要更加灵活;

另一方面,市场化货币导致的人民币贬值又再所难免,随之而来的企业高杠杆海外收购的步子太大太猛,个人炒房团不断蚂蚁搬家在海外投资,资金非良性外流,也很让央妈担心。

未来,中国的外汇管理政策,也很有可能会像走平衡木一样,继续松松紧紧的前行。

宏观经济影响因素众多,相互之间作用复杂。邻居家卖的房子,和万里之外中国外汇管制都有这样千丝万缕的联系。这也是宏观经济的迷人之处。


这篇文写了快一周,查了很多资料,终于完成。第一次写宏观,有不周到的地方,还请大家指教。

参考资料和主要数据来源:

IMF Country Report No. 17/247:PEOPLE’S REPUBLIC OF CHINA

中国新闻周刊:海航在海外买买买,图的是什么?

Forbes: China Investment In The U.S. Hit An All-Time High In 2016, But Don't Expect The Same In 2017

图片如非特别注明,则来自网络。


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