关于空间价值的续篇(地产投拓)

关于空间价值的内容,在上次分享后,也有同行和我进行一些探讨。

我想以现在所在的上海市及地产投资分析为例进行个人见解的分享。

一、城市发展过程的阶段划分

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集中化

城市的发展过程中,按城市核心区的交通网络进行环状推进,在推进到一定阶段时,逐步完成内部填充,就如同现代工业革命时期造城过程,现阶段城市核心区所展示的也是数十年以至数百年不断填充改善完成的。

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郊区化

城市郊区化当工业经济发展到第三产业时,对交易、物流、工业等区域进行外溢-专业化、分散-多样性的演进过程,现在我国大部分二、三线城市也是向这方面演化,形成郊区专业市场或新区的城市发展布局。

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网络化

上述卫星城的扩散过程也有相对集聚起来,形成城市副中心的规模,原城市中心与不断出现的城市副中心形成了网络关系,在城市发展的过程中多方不断进行平衡与稳固,随着可持续发展的战略,将形成更大规模的城市圈。

土地空间价值=社会使用价值+市场价值+生态价值+可持续发展阶值。土地空间价值的增长与人口的密度有较大的关系,随着就业人口和生活人口的增长,土地价值有自然上升的趋势。下表简单说明一下在城市发展阶段中人口分布的变化情况。

二、城市空间结构的情况

及土地价值研究

刚好这两天在上海,以上海为例,资料来源于上海市城市总体规划(2017-2035年)。

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城市空间结构分析

“一主、两轴、四翼;多廊、多核、多圈”的市域总体空间结构。 

A.“一主、两轴、四翼”

以中心城为主体,强化黄浦江、延安路-世纪大道“十字形”功能轴引导,形成以虹桥、川沙、宝山、闵行 4 个主城片区为支撑的主城 区,承载上海全球城市的核心功能。 

B.“多廊、多核、多圈”

强化沿江、沿湾、沪宁、沪杭、沪湖等重点发展廊道,培育功能集聚的重点发展城镇,构建公共服务设施共享的城镇圈,实现区域协同、空间优化和城乡统筹。 

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价值体系研究

以下我用一个表格来说明情况(本表根据个人经验描绘)

从上表可以看出城市排名是土地空间价值的第一价值要素,在地产界投资决策流行一个说法就是拿地三要素,第一是地段,第二还是地段,最后还是地段,可见地段对土地空间价值的重要性。

我们国家地域辽阔,在600多个城市,许多城市都是利用土地的适宜性、地域优势、资源优势等,实现了经济发展。

现阶段中国城市排名:中国有4个一线城市,分别是北京、上海、深圳、广州。如今又新增了15个“新一线”城市,依次是成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。

从上图可以看出上海市公共活动中心的布局。

A. 城市主中心(中央活动区) 

规划范围约 75 平方公里,包括小陆家嘴、外滩、人民广场、南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路、豫园商城、上海不夜城、世博前滩徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路复兴路地区、中山公园、虹桥

开发区、苏河湾、北外滩、杨浦滨江(内环以内)、张杨路等区域,作为全球城市核心功能的重要承载区,重点发展金融服务、总部经济、商务办公文化娱乐、创新创意、旅游观光等功能,加强历史城区内文化遗产和风貌的整体保护。 

B. 城市副中心 

规划 9 个主城副中心、5 个新城中心和 2 个核心镇中心,作为面向市域的综合服务中心,兼有全球城市的专业中心职能。中心城内提升江湾五角场、真如、花木龙阳路

3 个主城副中心的功能,新增金桥、张江 2 个主城副中心。在虹桥、川沙、宝山、闵行 4

个主城片区内分别设置虹桥、川沙、吴淞、莘庄主城副中心。嘉定、松江、青浦、 奉贤、南汇等 5

个新城内分别设置新城中心,在金山滨海地区和崇明城桥地区设置核心镇中心,强化面向长三角和市域的综合服务功能,承载全球城市部分功能。 

C. 地区中心 

结合地区人口规模与发展需求,实现公共服务与就业岗位均衡化布局,在主城区、新城以及部分新市镇结合轨道交通站点和枢纽设置地区中心。 

D. 社区中心 

将生活圈作为社区公共资源配置和社会治理的基本单元。在每个生活圈内,规划形成社区服务中心,实现基本服务设施 15 分钟步行可达,保障市民享有便捷舒适的社区级公共服务设施,提升生活品质。

各级公共服务设施配置表

根据上表,市级配套优于区级配套,区级配套优于社区级配套。

根据各种数据(商业圈、生态圈、交通圈)实现一张图管理,进行点线面的地图叠加和数据穿透算法(这类内容,未来有机会也可向各位分享,基于地理信息系统的开发),可以通过大数据方式建立数据盘点。

如以下几张脑图。

结合上述的数据模型及城市投拓的经验可以形成以下三类材类:城市地产市场分析,板块地产市场分析,同类竞品分析。

这也是我多次分享的一张图:

对于房地产企业来说,除了头部企业能够得到政策、资金等方面的支持外,企业在投拓管理上需要十分谨慎,尤其当今市场变化万千,不单有同行的竞争,还有其他跨界进入地产的企业,所以在决策上需要掌握十条要素:

1、项目概况

2、市场分析与预测

3、规划方案优选

4、项目进度安排

5、投资估算

6、筹资方案与现金流分析

7、财务健康情况

8、风险控制

9、社会效益与环境效益

10、可行性结论

房地产信息化工作是一个不断学习的过程,也是对自身成长的磨练,客观地对待现在的状态,

也是一种修行。

最后:写给想买房的朋友,当时专门员工说过一课,房子是一生人最重的资产之一,需要谨慎考虑三要点:

1、购房资格(资金、城市门槛、楼盘门槛);

2、未来选择(生活、教育、养老、商业、出售,围绕未来的选择来看相关的配套与增长空间);

3、三个一(一碗汤的距离:离可以帮助自己的亲友步行距离约15分钟;一小时工作圈:在道路正常及轨道交通便利的情况下,从家到工作区约35公里的范围内;一天活动圈:一天内能够基本达到短期旅游,休闲活动的区域)。

(本文来源于微信公众号:IT观海,房地产、空间化、信息化,你关心的这里全都有。)

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