房屋买卖合同中的常见法律问题

最近在学习段波的《民法讲义》,民法是与生活息息相关的法律,书里有很多常见法律知识,如婚姻法、继承法、担保法、合同法等,一遍学下来,受益匪浅,即使将来不从事法律相关工作,至少建立了初步的概念和印象。

去年以来,房市异常火爆,因此特意关注了商品房买卖合同的相关法律,现将其重点整理如下:

1、“预售许可证”对商品房买卖合同效力的影响。

出卖人(开发商)未取得商品房预售许可证明,与买受人(购房者)订立商品房买卖合同的,合同无效;但在起诉前取得商品房预售许可证的,可以认定买卖合同有效。

2、几种常见的卖房者欺诈行为及法律后果。

     1)、一房二卖。出卖人(开发商)已经将房产出卖或抵押,不管登记与否,又拿出来卖给第三人的,如导致合同无效、解除,则开发商需返还购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

     2)、开发商欺诈。欺诈包括三种情况:故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明、提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实。其惩罚措施和上面相同,即如果导致合同无效、解除,则开发商需返还购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

     3)、购买拆迁房的法律风险。拆迁补偿安置房屋被另行出卖于第三人的,被拆迁人享有优先权,优先于已经取得该商品房所有权的第三人,即使第三人办理了转移登记,被拆迁人也可以请求撤销登记,优先取得拆迁房屋。所以,买拆迁房真的要谨慎,因为即使住进去了,也有被赶出来的风险。

3、延迟履行合同的解除权。

     1)、在商品房的买卖合同中,买房人迟延付款或卖房人迟延交付房屋的,对方当事人可以“履行催告”,履行催告三个月,仍不履行的,对方当事人有权解除合同。

     2)、在商品房买卖合同中,卖房者应当在下列期限内,为买房人办理房屋所有权登记手续:买房时房屋尚未建成的,自房屋交付使用之日起90日,必须办理房屋所有权登记手续;买房时房屋已经竣工的,自合同订立之日起90日,必须办理房屋所有权登记手续;从履行期限届满(90日)起算,一年内,仍未办理过户登记手续的,买房者有权解除商品房买卖合同。

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