二手房交易的一些经验

       前言:以下内容是对某三四线城市的二手房交易的一个极有限的观察,鉴于作者的水平,观察、评论可能并不很中肯,但力求尊重客观事实,力求实事求是地说明问题,错误、不足之处欢迎指正。

         二手房交易的流程,就是几项,选中介→看房→确定要买的房子→谈合同、谈中介费、签合同→付首付、做公证、缴纳税费、过户→验房、交房。

       中介这个行当由于入行门槛比较低,从业者水平参差不齐,接触了不下10人,普通本科学历者1人,专科2人,别的都是中专、中学程度的。从从业时间来看,长的有超过10年的,短的才进来几个月或者一两年。从服务水平来说,服务态度良好、专业知识丰富,正真能够配得上置业顾问这个头衔的人,10多人里面,不超过3个。所以,选一个靠谱的中介就很重要。对于初次置业的人来说,可能对房屋买卖方面的知识,知道的很少或者一无所知,因此,在看房之前,要做一些功课,起码得明白两个问题,1、大致的买房区域,2、了解基本的购房流程、看房的知识,网络上可以了解房子信息对的网站很多,相对好用的就是房天下、赶集网,以及某市房产信息网、某省房产管理信息网。有了这些功课,就可以开始联系中介看房了,联系中介的方式主要是两种,1、网络上取得中介的联系方式,2、到各个小区附近的中介店面直接找中介。实际上,靠谱的中介也不是一下子就选到的,多次看房之后,中介水平怎么样、服务效果怎么样,自然一清二楚。

       有人说买房就像是找媳妇,也得看缘分。找到个合适的媳妇不容易,找到个适合自己的房子也是不容易的,对不同需求和消费能力的购房者来说,好房子的标准是不同的,比如,对城市的某一类人来说,好房子的标准就是:1、交通上方便或者尽量方便,便于上下班;2、经济上可以承受,不致严重影响生活质量;3、可以公积金贷款;4、房屋装修可以,尽量达到拎包直接入住的要求;5、附近有不错的幼儿园和小学;6、户型不错。事实上,对于经验不足的人来说,就是多看看,联系不同公司的中介到拟购买区域的不同小区去看看,房子看多了,自然才会搞得清楚什么样的房子是好房子,同时,也才会越来越清楚自己真正需要的是什么样子的房子、自己能够负担得起什么样的房子。收集从中介那里获得的信息,结合自己的观察,再去想想自己在网络上获得的那些知识,分辨出哪些是有用的、哪些是无用的或可以忽略的,这样,下次看房目的性更强、更容易找到合适的房子,比如说容积率、绿化率、公摊等,在网站的帖子上,这些也是作为买房的考量因素,实际上,对不那么专业的买房人来说,这些指标的大小根本就没有多大意义,容积率说白了就是单位土地面积上居住人数的多少或者单位土地面积上房子的多少,绿化率就是衡量小区绿化的相对大小,小区看多了,走进去,很自然地就感受得到绿化的怎么样、人多不多,公摊实际上是没有什么好说的,一般地,楼越高,公摊越大,电梯房的公摊自然比楼梯房的公摊大,物业费也比楼梯房的多。事实上,在某个时段内,加上各种约束条件(区域、价格、户型、贷款条件等),好房子的供给是很有限的,很容易就找出符合自己要求的房子。

       一旦确定了自己要买的房子,下一步就是谈合同、谈中介费、签订合同。以某些中介来说,在确定了要买的房子之后,会先要求签订一个购房意向协议,缴纳几万的定金或意向金,中介会说这是单位的本事规矩,会拿出一大叠和其他顾客签订的意向协议给你看,其实,这些不过是中介的套路,他提供的这些已签署的意向协议也未必是真实的,不过是想让鱼儿上钩,一步步走入他们的套路,就是尽快促成交易,避免买房者在心里动摇期间发生变数导致交易失败,而意向协议就是第一步。因此,应该尽量拒绝签署这种意向协议,直接要求找房东谈合同、直接签署购房合同,如果确实要签,一定要少交钱,退款的条件一定要宽松,对中介服务的要求一定要苛刻。合同谈判主要是解决几个问题:1、房价谈判,2、产权明确,3、户口迁出去,4、房屋有出租的处理,5、房价中包含屋内哪些设施、设备,家具是否有赠送或者如果需要购买房东的二手家具,价格谈判,6、贷款方式是商业贷款还是组合贷款还是纯公积金贷款,7、付首付、过户、验房、交房的时间。

       房价有中介报价、房东要价、房东最低价位、购房者期望价位、购房者最高价位。按理说在二手房买房市场上,税费、中介费应该由买卖双方各自分担,但是,目前来说,这些费用全部都落到了买方的头上,中介收了买房人的费用,按理来说,应该尽最大努力维护买房人的利益,但是实际情况往往是,中介只是想尽快促成交易,早点拿到自己的钱,他才不管买房人的死活。所以,在价格谈判中,不要指望中介会为买房者做什么事情,一切还得靠自己。所以,谈判之前,必要的功课还是要做的。起码应该明确以下问题:1、谈判中态度一定要坚决,超过自己的心理价位,哪怕交易失败或者谈判僵持也一定不能动摇自己的态度,核心利益不可侵犯,这一定要作为谈判的一个原则;2、一般来说,房价中包含了固定在房屋内的设施设备的费用,可移动的、家具的费用不包括,橱柜、灶台、热水器、固定在墙上的衣柜和鞋柜等就包含在房价中,房间里的其他物件基本上就不包含在房价中;3、商业贷款、组合贷款、纯公积金贷款条件下,月还款额。如房东要求商业贷款,那就要考虑自己原本因为可以组合贷款而增加的每月还款额,并且也要了解商业贷款转成纯公积金贷款(就某市来说,商业贷款只能转成纯公积金贷款,而不能转成组合贷款)的条件、所需时间、所付出的成本等。最好还是先向做过交易的朋友取一下经,了解一下要注意的问题,具体怎么操作、应对,另外,谈判时,如果有人陪同最好,不要单枪匹马,多个人多个主意。

      中介费,有两部分组成,一个是中介服务费,就是从看房到交房过程中所提供的全部中介服务所收取的费用,一个是贷款服务费,贷款服务费不是银行收取的,据中介说是在房子过户以后,为保证购房者顺利贷到款项所提供的担保服务,此项收费是否合理,收费多少才合理均不太了解(某市所有的中介都收取贷款额的1%)。中介费需要明确几个问题:1、一定要写明中介费包含了在房屋买卖中的全部费用,后续不再产生任何新增费用,也就是说总价包干;2、中介费用某市所有的中介均收取房屋成交价的2%,此项费用应该尽量向1%谈,不超过1.5%,争取以一个固定费用解决;3、中介费的支付,一定要分阶段支付,中介往往要求签订合同的时候就全部支付,这是瞎扯的,就好比房子都没有盖起来,业主就把房款全部给了建造者,正确的做法是,签订合同时支付20%,过户时支付30%,交房时支付30%,办理下贷款时支付剩下的20%,具体比例可以商量,但是一定要分阶段付款,一定要等中介服务全部完毕之后,才能结清;4、违约责任一定要写清楚,中介服务如果不到位或者给购房者带来损失等,一定要约定扣回一定的中介费或索赔等。

       签订合同之前,最好是先看看北上广这些一线城市的购房标准合同,因为这些合同是很规范的,看看关键条款的约定。某市的二手房买卖合同,是中介单位自己制定的,里面的条款弊病很多,归纳起来主要是两类,1、对中介责任和义务约定的很模糊或很简单,而中介的权利保护的很好,2、某些条款,对买卖双方的权责利约定不够具体,一些条款需要修改或补充。因此,在签订合同的时候,一定要对照北上广的标准合同,对合同的某些条款进行修改或补充,千万不要被中介左右,千万不要听中介忽悠。

        付首付的时候,一定要做公证。收集好所有的、各个环节产生的票据。在某些情况下,房东需要用购房者的首付款来结清银行贷款尾款,比如首付50万,可能在公证处只有30万是受公证的保护,剩下的20万不受法律保护,就需要签订补充协议,可以请公证处工作人员帮忙拟定。

       验房、交房的时候需注意几个问题,1、移交的设施设备是否有损坏,是否齐全;2、水电、物业、网络费、燃气费等是否结清,单据移交清楚;3、交钥匙;4、户口迁出的证明;5、房屋维修基金的移交;6、住宅质保书、住宅使用说明书的移交。

        总之,1、买之前,一定要多看看,货比三家;2、合同谈判一定要明确自己的底线,一定要坚决,核心利益不能触碰,始终想着错过了这个,还有别的房子,不要想着就是这个是最适合的了;3、自己多去网上看看,现场多去看看,多总结经验,最重要的是专业的问题还是找专业一点的人咨询一下,比如关于公积金贷款的问题,那就应该问公积金贷款中心,而不是去问中介,中介可能会提供错误的信息,比如是通过中介购买二手房、且需要贷款的情况下,贷款合同的谈判就应该找有类似经验的朋友咨询,而不是找一个付全款购买二手房的朋友咨询。

        核心问题就是3个。1、选到合适自己的房子。2、价格谈判,问清要价中是否含家具,固定在墙上的设备一般包含在房价中,如鞋柜、衣柜、热水器、燃气灶等,自己的心里价位是多少,当地近期交易价格多少。3、贷款条件,如果可以全额公积金贷款,就一定要争取全额公积金贷款;如果可以混合贷款就一定争取混合贷款;如果只能商业贷款就商业贷款了。公积金贷款一般审批时间会比商业贷款时间长一点,有的业主会要求商业贷款,此时,要考虑放弃公积金贷款、采用商业贷款所付出的利息成本(不是一个小数目!纯商业贷款转公积金贷款条件苛刻,详情咨询公积金贷款中心)。贷款条件和价格谈判要放在一起谈。

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