为什么做地产的一定要学众筹

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众筹原创挑战赛
2016.06.30 16:52* 字数 2099

昨天我们发了一篇《王石的第三条道路:卷土重来未可知》,引起了热烈讨论。有人说不管王石信不信,反正我信了。

呵呵

其实王石的事情不用我们操心,我们关心的是众筹哈。地产行业正在迎来一次气候变迁,众筹是身处其中的物种们适应新变化的工具。掌握了这一方法,就增加了在混战中活下来的砝码,而一旦活了下来,就将收获下一个万亿级的繁荣时期。

一、地产界的气候变迁


地产正在进入拐点,这是很多人都感觉到的,尤其是在二三线城市,销售乏力,全面哑火。而地产所关联的行业在这一惯性下走了二十年,没有那么容易能调整过来。地产商——政府——金融机构——消费者——配套商,盘根错节,在这个利益格局中,即便某一方有转变的意愿,他要真正实现转变所牵涉的方面也太多了。

地产商的链条是什么?拿地——规划设计——开发销售——(运营招商),地产商的资金杠杆是他们获取超额利润的秘密所在,而这也带来巨大的风险,一旦周期拉长,他们的利润将大幅受影响。一旦遇到周期调整,他们可能之前十年的钱都会搭上。

地产商拿地,是政府土地财政收入的主要来源;地产商向金融机构融资,是金融机构获利的主要来源,很少有实业能够达到地产项目的利润;而这也为金融机构面向大众发售各类金融产品所对应的资产端,对于老百姓来说,或者购买了金融产品,或者购买房产期望炒房升值。也就是说开发商通过信托等各种金融手段拿着老百姓的钱开发了项目,然后再买给老百姓。

在地产上升周期,所有人都从中受益。地产吸收了超发的货币,所有人的账面资产上升,至于房子本身反而不重要了,在这股力量的推动下,鬼城频出,存量房6.8亿平方米,全国新城区规划人口达34亿。

过去的二三十年,地产行业就像水草丰美的大草原,各类动物自由生长,最后超过了草原的承载量,自然界的剪刀就要来进行自然淘汰。

二、学众筹,增加一份在洗牌中活下来的筹码

谁能在这场混战中活下来,是那些大家伙吗?当一线房企开始下沉,各个地方的企业当然感受到巨大的压力,但并不一定大家伙就一定更能适应变化,想想恐龙就知道了。

真正能够活下来的,是那些适应了气候变化的新物种!

地产界的气候变化是什么?一方面是从间接融资向直接融资的转变,另一方面是消费者的眼光,他们不再寄希望于房产本身的升值,而开始关注地产+之上的内容消费——附着在地产上的教育、健康、养老、医疗以及娱乐内容。谁构筑的生态中处理好了这些服务提供商和消费者的关系,谁就能在新生态中活下来。

众筹是构筑新生态体系的最佳入口。尤其是中国式众筹,就是在以一种协会/社团运作的思路在拓展企业的边界。

举个例子,在让地产商最为头疼的商业地产板块,一个正在发生的趋势是越来越多的餐饮娱乐在取代零售面积,而餐饮的消费也终将饱和,兴趣类消费,社团类消费,社群类消费正在快速增长。各种俱乐部会成为商业地产争取的对象。这些俱乐部有会员,少有经营的思路。谁能够经营好这些资产,谁能够用新的手段帮助这些俱乐部服务好这些会员,实际上就是在为自己构筑起商业新生态。

如果再能够跟一定意义上的金融手段结合,它就在构筑自己的商业生态体系,形成新的利益链。而这些利益链相比起原来的地产利益链更为健康,因为最后产生了真实的消费,而不只是资产的泡沫。

为什么众筹能够增加活下来的筹码,因为它找到了真实的消费者,而且拿到了消费者的钱。这降低了他的资金压力,而且将能够吸引好的内容生产者,不管是做餐饮,还是娱乐,还是建设等等。

三、万亿不良资产市场洞开,剩者的盛宴

对于当内在的生态是正向的,无论大小,它就能够活得比较健康,而一旦在新的混战中活了下来,就有大量收割战利品的机会。

昨天,2016中国(杭州)不良资产处置创新高峰论坛成功召开,论坛吸引国内各大股份制银行、城商行、外资基金公司、民营AMC、律所、互联网平台以及实体企业等300余人参加。业内有关人士和机构认为,按照目前有关行业不良资产爆发趋势,以及产业转型和金融改革的持续深入,2016年末商业银行不良余额将达到2.1万亿元,信托业不良资产规模将达4700亿元,非金企业不良资产规模将达6.3万亿元,并且预计2016年不良资产的市场化投放规模达1.5万亿左右。这里面有相当的比例出现在地产行业。

如果上一轮不良资产潮中,金融机构的不良可以剥离给东方、长城、华融、信达,那么这一轮中很多的不良需要自己消化。怎么消化?在打掉了资产泡沫之后会出现一批优良的资产,而那些学会了新玩法的企业,将有可能在风暴过后的处理潮中收获满满!


中国式众筹,正在改变中产阶级的投资、工作与生活,他聚集的是一群“好”的资本,他可以让经营者专注于价值和长期价值,他形成的是新生态,这群力量将给众多行业带来革命性的变化。

地产,有可能就是首当其冲被改变的行业,因为它的价值,最大程度上依赖于人群的价值。而人群,此前是被基础设施所左右的,而未来是被兴趣,被社群所影响的。同样是100人,有组织和没有组织,价值相去百倍。

中国式众筹的新逻辑,改变的不只是地产,所有那些对资本有需求,并且消费者有痛点的行业,都可能被这样的模式改变!

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作者:吴鹏,多年城市化战略咨询从业经验,现任中关村互助众筹研究院常务副院长,个人微信号:wupengzc

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