二手房买房全攻略

话不多说直接上图,这张图帮我在一个月内找到心仪的房子,而且住了一年后非常舒服,一直想写但又一直没提起过笔

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补充()

关于网上房价与实际价格的差别

网上的房价不可信,除了链家在线,其他网站上多数房的标价都比实际价格低不少,十几万几十万什么的。就算是链家在线,也不那么靠谱,他们的价格一般和房主报价是一样的,但他们也有不少不靠谱房源在上面挂着,比如已经卖出的房子或者房主并不诚意卖的,他们都挂在网站上不即时撤掉。

我遇到过好多次这样的情况:在网上看到一套性价比很高的房子,去附近的中介那里询问被告知这套房子已经卖掉了,并给你推荐别的同类型房源(一般来说都比你看的那套贵点儿)。

有一个小经验,可以稍微分辨一下链家在线上的房子是否还处于正常出售状态,就是参考这套房的“带看房记录”,如果是最近几天还有中介带着去看房,那应该是还没卖掉,且房主诚意卖。

总之,为了得到某地区最准确的二手房信息,还是得实地考察,多找几家中介了解情况,有的时候几个中介都有同一套房源,有的时候房主会把自己的房子独家交给某个中介,别的中介没太了解,像链家会有那种独家速销房,他们先行支付房主一些钱得到独家房源,承诺在某段时间内以高于某个价格售出,如果没卖出去的话,先支付的钱就归房主了。这种房子一般都很抢手,在同类型房子里价格较高。

关于中介

在广州,几个大点儿的中介,官方中介费都是总房价的2-2.5%,有的能砍,有的毛都砍不下来。比如链家,

在带看房子之后,如果你有意向见房主,有的中介会跟你收取意向金,说辞是“这套房子很抢手,约见房主的人很多,交了意向金表示出诚意,可以优先安排你们跟房主见面,否则别人先交意向金先谈,如果谈妥你们连见房主的机会都没有了”,对于要向你收取意向金的中介,只有一句话送给他“老子不给”,然后他也还是会继续很积极地帮你联系房主见面,不管你交不交意向金,他们的目的还是要促成交易的,所以不必担心之前忽悠你的那套说辞⋯⋯ 另外还有的中介不知道是疏忽还是故意的,跟你要意向金,拿出来让你签字的却是定金协议,一定要看清楚⋯⋯

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看房阶段

房子情况:

  • 首先要了解清楚房子的产权情况,70年,50年还是40年;商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房,不限购,物业费一般会高一些;如果是经适房,还得缴纳土地转让金。
  • 房子是否满五年,如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话,购房人还需要承担额外的税费。
  • 如果是顶层的房子,要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹,一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”,不要信,自己看,网上搜情报……
    和房主及物业了解清楚,是否市政水电,有的小区不用市政水,用的自挖井,水质有可能不过关,这个情况也是我亲自经历过的,直到见了房主要签约了,他们都说是市政水,但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过,大家一致说这个小区不是市政水。
  • 房子的质量,这个如果实地看不好看出来的话,要上网查一下这个小区房子的口碑,比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查,发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差,隔壁开个电视机都能听到。

周边情况:

  • 特别注意一下小区周边环境,楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施;如果楼是临路、临铁道(城铁)的,还要注意噪音问题;另外小区四周都要看一下,是不是有垃圾站、货运站什么的,有可能会夜间卸货扰民。
  • 小区是否有富裕的停车位,有不少老小区没有地下车库,且地上停车位也比较少,很可能都没有可供出租的车位,每天停车需要打游击就有点儿闹心了。
  • 小区的安保情况,比如大门口是否可以随意进人,单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况,比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……
  • 周边交通状况,必经之路是不是每天都很堵,比如北京的天通苑一带。
    医院、学校、超市等生活配套设施有没有。

签合同阶段

  • 查看房产证、契税票,看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等。向房主详细询问房子的情况,为什么要出售房子。确认中介复印了房主的房产证及身份证。
  • 确定自己是否有购房资质。比如在北京,没有北京市户口的话,就要连续5年在北京完税(不可中断)且名下无房。购房人资质审核通过,房子才能在建委做网签。
  • 明确付款方式,全款还是贷款。如果是贷款的话,要明确首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付来还清银行贷款的话,你的首付是不走资金监管的,等于你会直接把首付(或一部分)给房主让他先去还贷款,换完贷款,房子解抵押了,才可以继续用该房作抵押申请贷款。这时候要注意在合同上明确写出首付的支付方式,用途,如果是用来给房主还贷,可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续。留好中介给的一式三份的收据。
  • 确定自己的贷款方式、贷款资质和额度。办商业贷款的话,一般银行会查你的征信记录、要看你收入证明、工资流水、学历等资料,来确定你的贷款数额和利率,首套房一般利率会下浮,但你的征信记录如果不好,利率还有可能上浮或者银行干脆拒绝批贷。收入证明也会影响到贷款额度,一般是要求每月税后收入是还款数的两倍,只要收入证明能开到2倍就行,工资流水差一些没太大关系。
  • 和房主商定后确定最迟过户日期,过户后什么时候做物业交割给钥匙,多少天之内迁走户口,房子内都留下什么东西。这些都要明确写在合同上,如果中介给的合同上,以上重要问题有没有写清的,一定要求中介在补充协议里加上。上面的几个问题都是容易产生纠纷的,为了避免日后扯皮,必须提前写在合同里。。

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