01  强制停贷现象频现

2022年7月伊始，多城、多楼盘出现烂尾及延期交付情况，自身权益受到损害的业主集体宣告“强制停贷”。据中科财金不完全统计，截止7月末，全国已有超100个项目的业主向官方及银行发了全体业主“强制停贷告知书”，涉及景德镇、武汉、南昌、郑州、长沙、沈阳、西安等全国18个省市的40余个城市及地区。我国的房地产行业以及金融体系，迎来一场不容忽视的风险。

从行业运作角度来看，房地产开发商资金链断裂导致楼盘烂尾以及延期交付，从而引发业主集体强制停贷。从交易制度角度来看，楼盘烂尾及延期交付情况出现，是因为商品房预售这种不完善的销售模式存在。如果商品房实行现房销售，就不会有业主因为收不到房而被迫停贷。商品房预售制在中国房地产市场施行了20多年之后，再次走到了继续施行与取消的十字路口。

02  商品房预售制起源与变化

商品房预售制最早起源于中国香港。1956年，香港颁布《预售楼花同意书》，以法律的形式确认了商品房预售制，主要目的是为了解决住房短缺问题。1994年，我国大陆发布《城市商品房预售管理办法》，允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售给承购人”，香港卖楼花的规则被正式引入内地。内地的预售制虽引自香港的预售楼花，但在制度设计上又有所不同。

· 预售条件

香港获批《预售楼花同意书》须满足两个条件：确保地价已经全数支付；证明有能力支付所有“建筑费”。建筑费证明有三种方式，满足其一即可：从银行处获得建筑费用贷款（存入信托专户，项目完工前不用还款）；银行贷款承诺书（银行向政府承诺兜底）；无担保贷款合约（由财务公司作出无担保贷款合约）。

内地获批《预售许可证》须满足三个条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

在香港，房地产开发商申请预售时，必须确保有足够资金完工，并通过信托专户实现破产风险隔离，保障资金安全。内地预售许可时，资金方面只需要具备25%的工程费用投入即可。

· 建筑费管理

香港开发企业需在指定信托账户存入项目所需建筑费，且不能自由提取。建设过程中，开发企业凭“建筑师证明书”申请取回建筑费，确保款项用途必须为支付建筑费。

内地无此规定。建筑费主要为房地产开发贷款，房开贷发放银行会提出项目资金专户管理要求，对于资金的支出逐笔监督，保证用于项目建设。部分建设费为预售收入（约30%），纳入预售资金监管账户管理。

香港建设费完全由开发企业筹措，通过信托专户管理，使用上引入第三方证明，对款项使用要求更加严格。内地建设费中房开贷通常不能全额覆盖，需要由销售收入补充，且资金账户不能实现破产隔离，实践中亦存在被查封情况。

· 预售资金与按揭贷款

香港购房者签订购房合约时支付等同楼价5%的订金（如有特别条款则额外支付），定金锁定在开发企业律师事务所的信托账户，直到项目完工确认交付后，开发企业才会收到款项。购房者在房屋完成建设并正式交付前才申请按揭贷款。

内地预售资金包括定金、首付款及按揭贷款等，涵盖全部购房款。购房者在购房合同网签后申请按揭贷款，按揭贷款作为预售资金存入监管账户。预售资金由开发企业与监管银行、监理单位三方签订监管协议的方式监管，开发企业项目建设过程中可以取用。

香港购房者按揭贷款在项目完工后才申请发放，预售订金比例也很低，预售订金和按揭贷款不作为建设费支出。而内地预售资金涵盖全部购房款（首付、按揭贷款等），预售资金作为建设费支出（约占30%）。

总体来说，我国商品房预售制度在过去20年中对解决居民住房问题、加快住房供应、促进房地产行业发展起到不可磨灭的作用，但是由于商品房预售制度存在一定缺陷，我国房企逐步形成了高周转、高杠杆的高风险经营模式。

03  商品预售制的海外实践

· 对于商品房预售，法国推行按工程进度支付款项。法国商品房预售中，购房款支付须分期进行，地基建好时付到35%，主体完工时付到70%，全部竣工时付到95%，剩余的5%作为押金在入住时支付，以确保开发企业按规定执行合同。

· 在新加坡，预购人按照房屋工程建造进度分期支付一定比例的房款。双方签署房屋购买合同后，买家总共支付的预付款比例为20%，完成地基后再付10%，整体框架完成后交10%，配套设施如电线铺设、车库、门窗安装等完工时再交20%，无人占用新房后交付25%，最后确认所有项目建成后交付15%。

· 英国推行按时间分期付款。期房的首付比例约为10%至25%，在双方签订协议的21天内支付首付款，随后的6个月至24个月再支付第二笔、第三笔各5%至10%的房款，交付后至少支付55%的尾款。

· 部分国家则规定有预售房订金的保全措施。在日本，针对购房者交纳的订金，开发企业要向相关金融机构交纳担保或保险金，只有为购房者制定了预售金保证书，房企才可向政府申请预售和建筑许可。

这些商品房预售制度海外施行的经验表明，在商品房预售制度施行过程中，监管与法制保障不可或缺。我国商品房预售制度仍需要进一步完善与细化。

04  商品房预售制的完善之路

总而言之，商品房预售制施行以来，对我国房地产业和城镇化发展都发挥了积极作用，加快开发建设速度，降低商品房成本和售价，快速满足居民住房需求。出现烂尾风险的根本原因，还在于实施过程中存在监管漏洞，主要集中于预售资金的入账和拨付环节，应入账却未入账，拨付环节超额提取，都将导致工程建设支出不能得到保障，出现烂尾。

要完善商品房预售制度，关键是要做到如下几点：

Ø 确保购房人的定金、首付款、按揭款和其他方式的预售购房款全部存入预售资金专用监管账户，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。为做到这一点，可规定如房款不进入资金监管账户，购房合同无效，买售双方可随时解除。监管银行如发现商品房预售资金未进入专用账户而未履行及时告知区县住房城乡建设主管部门的义务，则应承受相应处罚。

Ø 购房人申请抵押贷款的，确保房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。同样，为确保做到这一点，可规定如抵押贷款不进入资金监管账户，购房合同无效，买售双方可随时解除；监管银行如发现抵押贷款资金未进入专用账户而未履行及时告知区县住房城乡建设主管部门的义务，则应承受相应处罚。

Ø 监管账户中额度内资金必须专款专用，使用用途包括设备款、建筑材料、施工款等；对政府监管部门违规批准挪用划转监管资金者，须依纪依规给予处分。

Ø 优化改善市县级城乡建设部门审核工程造价合同等核定商品房预售资金监管额度的程序及指标。比如，进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，超出额度的资金可由房地产开发企业履行必要程序后自由提取使用，通过保障开发商必要自主权而充分发掘其积极性、主动精神，提高其建设与交付效率。

具体而言，在改进预售制监管时应当本着“保交楼、保民生、保稳定”的原则，保障购房人合法权益，又给予开发商必要的自主权以提高其如期完工交楼履约的效率。同时对预售制，我们该做的不是全面废除，而是从开发商、银行、政府有关部门等相关方面改进其监管，避免出现挪用预售资金的现象；同时鼓励开发商探索现房销售模式，让消费者在预售制和现房销售两种模式中自主选择。