彭戴:十五分钟带你认识reits及在国内的就业机会

彭戴

彭戴简介:

招商证券投资银行总部副董事,擅长资产证券化的模型建设,具有多年投资银行业务工作经验,参与华能澜沧江水电收费权资产证券化(第二期)项目,雅润文化中小企业私募债项目,广发证券融出资金债权专项资产管理计划项目,2014年第一期、第二期以及第三期招商银行信贷资产证券化项目,金科物业企业资产证券化项目,汇富富华金宝大厦CMBS项目,龙光地产购房尾款ABS项目,民生金融租赁REITs项目,福晟集团REITs项目,以及多个正在执行的企业资产证券化项目。



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正文:

大家好,非常感谢授米给我这个机会,让我能和大家一起分享一下这个reits相关的这么一个产品以及它的交易结构。虽然说时间比较短暂,只有15分钟,我想这么分配一下时间,首先我花十分钟跟大家梳理一下什么是reits产品,在比较成熟发达市场reits产品这么一个市场情况,然后最后花五分钟时间跟大家梳理一下国内的这么一个reits发展现状以及发展的障碍。首先讲到这个什么是reits这种产品,reits这种产品其实是一个房地产信托投资基金的这么一个简称,他英文叫Real

Estate Investment Trust,它是一种以发行收益凭证或者是有价证券方式来募集特定多数投资人资金用于专门投资于房地产的一个信托基金。

从这个定义出发,他有几个基本上的特点。首先来说的话,它是一个集体的投资计划,是以信托方式来组成的,主要投资于房地产项目。第二,意在向信托单位持有人来提供以房地产租金收入为回报,同时成熟房地产企业未来增值为收入支持的一种产品。

第二呢reits这个基金在海外是一种股权性质的一个证券化产品,它拥有一个资产的所有权,有权对资产进行收购,并且处置它旗下资产。第二,它是一个永久上市的一个平台,没有赎回期。第三是在交易所上市有流动性,单位可以自由交易。第三个特征是reits这种房地产基金它是独立受托负责人,代表了一群受益人及房地产单位持有人来持有这么一个资产,企业即完成了这么一个房地产,由这个单一人持有变成多人持有的一个方式。reits基金的几个主要特征。首先来说,第一,他现金流必须来源于物业的这个租金收入,这个现金流的这个来源主要是这个物业的派红派息收入。第二,投资者呢相对来说比较能够稳定地获得相应的一个回报。

第三是这个可以分开以物业资产控制权和经营的所有权,我后面会讲到这个是什么含义,然后发起人可以通过其在房地产信托这个管理人获得对资产的控制,同时投资人可以持有这个信托来获得整个物业即期的收益以及未来的增值收益。

reits对房地产企业的好处,首先来说,他提供了一个资产套现以及后续退出的这么一个平台,因为一个物业从建起到最后退出是需要很长的这么一个过程,如果说对物业进行销售的话,那如果说将物业销售给房地产信托投资基金,那么这个物业可以很快在建成之后很快实现退出。其实包括像海外的一些像凯德置地普罗斯都是用这么一个这么一种方式来进行这么一个资金的退出来获得长期发展这么一个资金。

第二是实施轻资产战略。从目前从我们国家乃至全世界比较有名的这个房地产市场的情况来看,其实实施轻资产战略是一个房地产公司的必然发展道路,从而来使得资本结构获得一些改善。第三,可以建立一个持续的市场变现的一个平台,其实和资产套现是一个含义。

那么什么企业适合做reits或者是它比较适合去做reits呢?首先从战略上讲,它是一个扩张型企业,而不只是一个物业持有型的企业。第二,他需要大量的资金去发展新的项目。第三,它对资本负债率、资产回报率等等有一个明确的这个诉求的企业。从reits这个产品结构上来讲,目前主要分成两种结构,第一种是以美国为代表的公司制的reits,第二个是以新加坡的代表信托型的reits,首先公司制reits,其实这个reits本身是一个实体公司,因为该公司是实体企业,红利发放的符合美国的相关reits条例即可。但是因为公司制产品它会受到一个税负,但在美国对reits持有阶段的税负是有一个免除这么一个效用,所以说对于公司制reits来讲,在美国是不涉及到重复征税这么一个问题。

第二是以我们新加坡和香港为代表这么一个管理模式的reits或者信托制和精制reits,这种模式呢主要是通过一个信托去持有一个物业来对这个信托进行上市的一个过程。说到reits这个市场,其实在世界范围内,reits市场是一个相对说非常成熟的市场,对我们国家来说reits才刚刚起步,但从最成熟市场美国市场为例,reits其实是一个非常大的一个投资品种。目前来看,截止7月底,整个美国的reits市场的市场规模已经突破了一万亿美金,在美国这个市场整个reits的这个dividends应该是股息分配的业务的一个比例,所有reits是4.16%每年,然后同期S&P500分红率大概只有1.99%。从投资回报的这个角度来讲,今年从2017年到现在来说,整个美国reits的投资回报率大概是3.34%,与其同期的这个S&P500投资回报率是8.66,但是如果说咱们把这个时间拉长,如果我们以30年的这么一个投资回报来看,整个位置投资回报是9点半,年化是9.13%,S&P500是9.76%,所以说从这一点来讲的话,reits对于一个长期投资者来说的话是具有非常大的吸引力的。

从美国情况来看,其实现在美国最大的这么一个reits基金叫Simon Property Group,它的市值应该超过了860亿美金,但最大的房地产开发商的市值只有89亿美金,所以从这个情况来看的话也印证了reits是未来整个房地产市场发展的一个必然的方向,同时也是房地产公司必然会经历一个过程。咱们回到亚洲市场,在亚洲的整个市场中,亚洲活跃的reits接近16年年底一共有141支,总市值是2096亿美金,然后接近95%的市值都来源于日本、新加坡或者香港市场,但这三个市场来讲,其中1160亿美金是来自于日本,日本一共有56只reits产品,新加坡发行36只,总市值是518亿美金,香港只发行了十只reits,总市值是301亿美元,其实从这个数据可以看到美国reits市场是1万亿,整个亚洲的reits市场才是2000亿,新加坡是500亿,香港是300亿。从这个市场的数据可以发现,其实reits这种产品是一个具有地域化属性非常强的一个产品,其实这个观点很好理解,比如说咱们在香港一栋楼可能很难为美国投资人所接受,咱们在美国一栋楼可能很难为亚洲投资人所接受,同时在整个亚洲市场里面,目前国内发行reits情况来讲的话,咱们国内企业去新加坡发行reits的情况特别普遍,去香港发行reits相对来说比较少见一点,这个原因是在于新加坡reits市场投资者主要以东南亚的主权基金为主,但香港投资者主要以欧美投资人为主,欧美投资人对于整个亚洲房地产市场的这个认可度普遍相对比较差,所以对于reits这种产品在香港市场的可接受程度是相对来说比如下坡市场低,所以这个也导致为什么新加坡市场在这两年发展的情况其实是超过香港市场的。

那么回到房地产商根本的这么一个情况,就是说我去做reits,我到底是在做什么事情。第一件事情,reits不是一个融资性的品种,reits它其实把一个房地产的整个产业进行了一个很严格意义上的剥离。房地产商其实对于物业来讲的话有两种业务,第一种是对物业运营业务,第二种是对物业的持有以及开发业务,reits这种产品其实一刀就把这个房地产商的这个运营业务和持有业务完全进行一个分离,通过基金来持有,通过自己的这个能力来运营,这个是其实reits的核心,它改变了整个房地产公司对于reits的持有模式。在整个房地产持有这个策略的情况来讲,首先我们可以把房地产一个物业理解为全部持有到最后出售,我们把这个如果画一条线的话,左边是持有,右边是出售,那么reits这种产品其实就是靠近出售端,但是没有完全出售的这么一种产品,所以说从这个角度去理解,reits天然就是处于股权业务以及债权业务中间的这么一个既有股息又有债息的一个产品。

我们回到国内市场,为什么国内市场没有reits这种产品呢?

其实原因很简单,我们国内目前没有跟reits相关的法律法规的出台,我们国内所有做的相关产品都是基于固定收益市场的证券化产品,其实即使这样,我们国内reits起步也都比较晚,我们国内reits起步可能最早算到第一单的话是在12年发的中信启航的一个项目,一直截止到昨天我们国内一共发行的种类reits产品呢大概是20单,市场规模在300亿到400亿这么一个水平之间。当然,法律法规对于这个reits是诚然重要的,但是为什么我们国内目前来说的话从12年才开始有第一单reits呢?核心一点还是在于我们国内的房地产发展的市场较欧美来的晚,而且整个房地产市场成熟度也较欧美来的晚,房地产金融化以及介于房地产持有这么一个阶段。所以在我来看,我们国内房地产reits没有一个很大规模的发展的核心原因是在于我们国内整个房地产市场的经济发展还处于一个相对比较初级这么一个阶段。

那么落实到国内的这么一些业务情况和业务机会。其实之前万科的一个领导说得非常好,国内的人口多,居住密度大,对商业物业的需求很旺盛,所以我们保守预计我们未来国内房地产reits市场可能远远超过美国reits市场。然后就是我们国家的reits市场的发展潜力及发展现状,第二就是我们国家发展的路径,从目前证监会的这么一个角度来看,证监会是希望通过这个类reits市场平稳过渡到公募reits市场。

那对于国内的已经发行类reits地产商来讲它的一个诉求是什么?第一个诉求是融资,因为reits市场对于物业融资估值是以房地产的评估价值,那么对于一个CMBS来说的话,它是以房地产估值再进行一个折扣,所以在国内发行的第一个作用是可以把这个房地产的杠杆做的比较高。第二个好处是在于我在国内做这个产品可以调节资产负债表,比如说苏宁发的产品,对当期的资产负债表都起到了一个很好的调节作用。第三,在国内发行类reits可以起到资产退出渠道的作用,所以简单来讲,国内reits大概就这么一些基本情况。

我回答几个问题,首先来讲这个reits相较于其他融资有什么差异或者什么好处?首先这个观点一定要澄清就是reits这种产品不是一个纯粹意义上的融资产品,它其实一个资产退出的方式,那么对于资产退出的这么一个路径来讲,reits退出的好处在于我同时把这个资产卖掉,但是我对这个资产保有一定的控制权,海外对reits这个理解我们可以理解为原始权益人以及这个物业的原始持有人,他一般只在这个reits基金里面占有30%到40%的份额,那60%份额全部卖给了市场化的投资者。

那从这一点情况来看的话,说白了就是一个原来的一个物业由我自己去持有,现在我把这个风险分摊到市场,但是我风险分担市场的同时也将收益分摊给了市场。由于海外reits是一种股权融资行为,所以它没有到期之说,那么卖了这个物业也就是把这个物业真的给卖掉了,就是真实出表了,那么真实出表这么一个过程,我就不需要再对这个这个物业进行持续的支付融资成本,也不需要对这个物业进行一个赎回,那或者这个资金就是一个长期资金,就可以支持开发更多的项目,一个典型案例就是普罗斯这个物流地产reits的案例,大家有兴趣可以私下在这个百度上搜索一下,普罗斯怎么通过reits来扩大整个资产规模。

第二,香港地产商是非常反感发行reits的,我们其实我们之前跟九龙仓交流过,为什么九龙山不去发reits,因为九龙仓它的物业都非常好,这些物业它一旦卖掉就再也拿不回来了,所以香港地产商是非常反感去发reits,这也是导致为什么香港reits一直在整个亚洲主流reits市场处于比较边缘地位的一个核心原因。

第二,香港地产商发行reits也不是左手打右手,因为我发行reits这个过程之中总是有那么60%到70%的份额是卖给了大众投资者,大众投资者其实对整个reits来说从股股权层面成了一个接盘方,那么也就是说完成物业出让同时完成了对房地产公司资金回笼这么一个过程。

从目前来看的话,我们国内reits确实有很高的赋税,首先讲到11%的这个增值税,第二是12%的房产税,第三是所得税,确实是很高的赋税。在海外来讲的话,这些赋税是可以免除的,在我们国内来讲是没有办法免除的,这个确实是我们国内发展reits的一个痛点。对我们国内reits来说的话,其实并不像海外意义上reits需要保持6%以上的收益率,在国内来说它是一个债券型产品,那么从债券型产品来讲的话,其实跟发行主体信用是有很大的关系,同时我们在整个项目筹划过程中会做好充分的税筹,充分来避免所得税对于现金的侵蚀来保证我们在国内发行reits的产品收益率能到6%左右这么一个水平。

非常感谢大家聆听reits这个产品,就reits这个产品来讲,它是一个非常非常大的一个产品,很难通过半个小时或15分钟跟大家讲得非常明白,我们只是说通过这么一个简单的介绍,希望大家这个产品有一个初步的认识或者理解,再次感谢大家这么一个聆听,同时感谢这个授米提供这么好的分享平台,谢谢!


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