贷款应该是收入的多少倍?[028]

【阿懒导读:人的潜力是无穷的。】

qianli

这是一篇杂文。上一篇《我们需要多少年还清贷款》写完以后,收到了一些网友回复。所以需要解释一下。

1)调查样本

《我们需要多少年还清贷款》中,网友们提出的第一个问题,是调查样本太小。

当时,在整个登记回复中,还不到100人。网友们提出的质疑是“样本太小,不具备范例性”“安家网上都是有钱人,贷款负担自然轻了……”

对于这些批评,我们除了叹息网友素质太差,别无其它解释。

请看清楚,我们的论点:“贷款/收入比最高只有7.85倍,绝大多数是4~5倍”。这是和样本无关的,也和调查人群无关的。

【阿懒解读:这个是计算得出来的,不是调查统计得出来的。】

这只和数学有关,只和数学函数有关。经过一系列的运算,1000000元贷款每月按揭5307元,这样“贷款/收入比”就最多只有7.85倍,绝不可能超出一点点。

这个道理,就好像“四边形内角和360度”一样,根本不涉及四边形的形状,不涉及调查人群数量,不涉及调查人群有钱与否。

2)“贷款/收入比”的意义

网友们提出的第二个问题,是“贷款/收入比”有意义么?

网友质疑:你自己搞出来这么个“贷款/收入比”指标,该指标有意义么?

答案是,没有意义。

我们从来没有说,“贷款/收入比”是一个非常重要、非常有分析意义的数据。你“贷款/收入比”是8倍就一定可以在8年内还清贷款。

举出这个“指标”,只是一种数学游戏,只是一种脑力激荡。

在我上一篇《我们需要多少年还清贷款》中,我从来没指出“贷款/收入比”有任何意义。如果你自行领悟,觉得它有任何“微言大义”,那肯定不是我误导的。

3)“贷款/收入比”的真正含义

好了,在本篇中,我们有空,来具体说说“贷款/收入比”的真实含义。

“贷款/收入比”本身不是一个直接的概念。比如我的“贷款/收入比”是8倍。这并不意味着我可以在8年,甚至16年之内还清贷款。

因为提前还贷,关键看积蓄。看一个家庭能多省钱。

譬如我贷的是30年期按揭贷款,每月还款占收入的30%。但我挥霍奢侈,每个月将其它的70%全部花完。那我还是要30年才能最终还清贷款。而另外一个人,如果勤俭节约,每个月束腰带提前还贷五千元,说不定他只要三五年就可以还清了。

“贷款/收入比”真正提供给我们的,是一个精神上的奋斗力。

人的潜力是无穷的。关键是给自己一个奋斗的目标。

【阿懒解读:计算,让我们知道,原来贷款是很容易还清的。并不是30年等额本息商业贷款,就是需要30年才能还清。你的能力,认真计算,其实非常大。】

“提前还贷”这种事,是存在一种加速度的。只要你还掉一部份贷款,你的月供就会减少。这样你就会有更多的现金,去更多地提前还贷;然后你有更更多的现金,提前还贷更更更多的贷款……这是一个良性循环。

当一个人发现“房贷/收入比”只有5倍时。他就会想,原来我不吃不喝五年就可以还清贷款,不必等到30年整。这样我忍受的上限就是5年。

如果我坚持一下,5年内省吃俭用,剩下的25年就可以轻松很多。这样人就有动力,去节约,去提前还贷。

而过了一阵子,如果他算算“房贷/收入比”只剩下4年,他就会激励,获得更大的勇气。

“房贷/收入比”是算给自己看的。

勤劳的人终究勤奋,他们可以更早地还清贷款。

4)关于结婚

网友们质疑的第四个问题,某酸溜溜的网友又质疑我:“女性的收入通常是男性的60%左右,那么结婚后总收入根本达不到2倍,而是1.6倍”。

相应“房贷/收入比”也不是从最高的8.56倍,下降到45倍。而是只有67倍。

这种说话很巧妙,充分反映了网友的不服气心态。

但我可以问你。既然“买房者有男有女”,那么对于女性原有房奴呢?

对于女性房奴,相当于收入从0.6增长到了1.6,增长260%。如果原有买房者都是女人,那么还清贷款只要2~3年就够了。这你怎么又不说了?

其实,早在写上篇文章之前,我们已经经过了仔细地计算。 假设在所有买方人中,男性占80%,女性占20%。这应该是比较符合事实的。当然,你也可以按70/30重新计算一下。

在80%/20%的情况下。结婚后收入比为80%×160%+20%×260%=1.96倍。

这和文中引用数据2倍,是比较接近的。

5)婚后还款

好了,现在我们再来回答网友提出的一个问题:列明数据计算。

假设一个男人,年收入12万,贷款1000000。月供5307元,大约等于是收入的50%。而我的文中,假设他收入三年增长40%。即每年增长12%:

第一年:120000

第二年:134400

第三年:150528

第四年:168591

第五年:188822

第六年:211481

————————

累计: 973822

这样按最理想的情况,年年加薪,他6年的总收入也不过973822。网友质疑,你要让他怎样还清100万贷款?

唉,近年来人心浮躁,所以大家看贴都不仔细了。连带着火气越来越大,连“结婚后收入2倍”都质疑出来了,理科基础都扔光了。

在我的原文中,有哪一句说明“单身汉”可以在6年内还清贷款了?

单身汉的“贷款/收入比”上限是7.85倍。而结婚了以后,该比例有望压缩到4~5倍。考虑到收入的增长,结婚夫妇才有可能,在6年左右还清贷款。

您,去结婚了吗?

【阿懒解读:财富增长的两个重要因素应该是:结婚、生娃。第一,结婚组建家庭,科学合理的分工协作使人能专注于思考财富如何演变,而不是两个人都为生活所迫,为工作所累;第二,生娃是为了延续积累,形成一个有底蕴有积累的家族,往往需要几代人持续不断的努力,而不是工作几年就可以做到的。。】

在上一例例子中。如果考虑到妻子的收入和积蓄。按妻子60%计算:

第一年:120000 妻子72000 开销-60000

第二年:134400 妻子80640 开销-60000

第三年:150528 妻子90317 开销-60000

第四年:168591 妻子101155 开销-60000

第五年:188822 妻子113293 开销-60000

第六年:211481 妻子126889 开销-60000

——————————————————

累计: 1198116

夫妻两个人一起还款,完全有可能在6年内还清贷款。考虑到妻子“婚前”积累的首付,速度还要更快一点。

6)年增长12%的基础

然后谈到了愚蠢空军,永远都教不会的一个问题。

和往常一样,哪怕我们在上一篇《我们需要多少年还清贷款》中,已经预先申明到了“不要哭穷生病,失业,金融危机,希腊风暴等等事宜……”

可一旦在网上看见唱多文章,信心失落者第一反应就是“维持收入已经不错了,你还想加薪”?

在他们眼中,一个26~27岁如日中天的锐气青年,连10%的加薪幅度都不敢自信。 还是傻空本身就是一群社会渣滓,烂泥扶不上墙?

【阿懒解读:多军,本质上是对于未来有积极乐观预期的一群人,对于自己积极主动的一群人;空军,本质上是对于未来消极悲观的一群人,对于自己消极悲观的一群人。】

好了,我再给你最后一次机会。每年12%的加薪,你说你达不到;

那么每年7%的加薪呢,这可是一般公司的普通加薪幅度;

再退一步,每年加薪5%呢?

很多人都没有仔细看出,上一篇《我们需要多少年还清贷款》中,其实我们的条件是放得极松的。有一件事我根本没和各位说,只要你买了房,你的收入就会立即增长30%!

为什么呢,因为一旦你买了房,你就可以动用你的公积金。这部分法定为你工资的7%。公司再缴7%,合计是你工资的14%。

但鉴于上海有公积金上限规定,部分高收入人群达不到14%。那我们打个折扣,按10%计算。

也就是说,只要你买了房,你就可以用公积金冲。死钱变活钱,相当于收入增长10%。而且是税后的。

【阿懒解读:买房了可以使用公积金还贷款,相当于加薪。】

其次,你买了房子,你就会有“虚拟房租”。房子是个宝。房子本身,就会带给你源源不断的收益。房子可以住可以出租。买了房子,你可以出租给别人,获得“租金收入”。你也可以自己住,自己住你就省下了原有的租金开销。按经济学术语,也叫“虚拟租金”。

【阿懒解读:买房了,房子本身的租金等于收入增加。】

一般以1000000贷款计算,按最苛刻的首付比例,买的是1400000的房子。按最最差的租金收益率,1400000也可以获得28000元/年的租金。折合每个月2333元。是你收入的23.3%。

房子是一笔巨大的财富,房子是可以用的。只要你买房,你立即可以获得10%的公积金,和23%的房租收入,相当于工资增长33%。还是税后的。

【阿懒解读:买房,相当于税后加薪33%。】

其实,很多月薪10000的朋友,买了房子按揭成为房奴,每个月也就多支出2000元钱。

7)贷款应该是收入的多少倍

答案是:20倍。

20倍才是对你最有利的,财务最优化的结构。

这一节才是本篇的主题,才是本篇的精华。但是我们就不展开了,展开了俺们靠什么吃饭涅。具体推衍可参见第6节。

8)原文意义

嗯,最后说一下,我写的那篇《我们需要多少年还清贷款》的意义。

这一篇文章,阅读转载率其实并不高。

相应的,因为主要贴在房产网站,阅读的都是房地产专业人士。也算是有一点基础知识的。

你们的阅读,和理解能力,真的很让人失望。

整篇文章,最重要的是最后一句:“房贷这东西,只要你贷了,只要你认认真真对待他,你就可以在6年内还完。”

这句话,不是抱怨房价太高。不是抱怨房贷太贵。

这句话,是抱怨央行对房贷卡得太紧!

如果央行规定,房贷不能超过收入的50%。那你就一定能在6年之内还清。

如果央行规定,房贷不能超过收入的30%。那你就一定能在3年之内还清。

如果央行规定,房贷不能超过收入的5%。那你就一定能在3个月之内还清!!

央行规定,房贷不能超过收入的50%。这根本就是一条毫无道理的规定。

客观认为,房贷不得超过收入的100%,比较合理。

思考题:

房贷对应着月供,银行默认月供最高是平均月收入的一半。欧神认为是不合理的。那么,你认为合理的是多少呢?

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