今天再聊聊房子。

周边很多人后悔自己没早买，多买房，说得好像如果真回到过去就能怎么样似的。这全然是一种臆想，因为从始至终，买对房子赚到钱都是一件很难的事，需要经年不断地运营和优化。这事儿很难的，一不小心就进坑了，哪些坑？

一、公寓

就住宿体验来讲，公寓要比住宅好。首先是它的地段好，出了门就是商业街或者办公区，然后是物业好，谈笑往来无白丁。住高端公寓的人可以这样讲：“别人在看人间繁华，而我就是繁华本人”。在我等屌丝白领的心中， 白富美，玛莎拉蒂和高端公寓是理想生活的标配。

但是公寓有个巨大的缺陷，就是只能贷款五成，这就意味着假如我有30万，买公寓只能买60万的，买住宅则可以贷款七成，买100万的，思维正常的人都知道该怎么选。而且公寓只能贷款十年，每个月还本付息压力很大，所以从财务的角度看，买公寓很不划算，这个基本面决定了公寓的买家远远没有住宅那么多。所以历次房价上涨，在同一个地段，公寓涨得最慢。只这一条就足够把公寓打入十八层地狱了。

过去有很多人投资公寓赚到了。但是所有这些人我们仔细去追究会发现如果他们一开始就买住宅，赚到的会更多。只不过这事儿不好意思承认，会显得自己不太有远见。

但是这还不够，有些地方的公寓竟然限售，比如深圳，青天白日下的商品房，居然五年内不能过户交易。这意味着如果买了公寓，得还五年的高压月供，对于手里只有那点儿钱的人来讲，五年的高月供压力意味着摧毁，意味着永久错过。

所以只有算不清楚这笔账的人才会去买公寓，投资公寓。

二、新盘

新，意味着要么贵，要么偏。

先说贵。

新房本来挺好的，谁住房子还不图个新，但是新房往往给你一堆噱头，好学区，精致物业等，这些东西早就反应到价格里面了。

买房子不要为任何附加值买单

假如某天你看到某城区老树开花，出了一个新盘，那它的价格一定比旁边二手房贵好多，而且越往后越如此。

“买得高，卖得也高不就好了？”

可是新房落地就打折，考虑到限售，这三年既是限售的三年，又是新房折价最厉害的三年。五年以后再看，和原来的次新房相比差价何在？

当然，在一些房价本来就不高的，涨幅不会太大的城市，新房子不会比旁边价格高多少，但是如果不看涨，买房子做什么？我才三十万好不好，花在自己身上，找个好点儿的工作，给对象多买几件衣服，请老板朋友吃饭阔气一点，给自己的父母配点儿保险，不是更好吗？把子弹全打到这死不增值的房子上，我脑子有病吧？

不要买新房的更重要的原因是新房的可操作空间少，不能讲价，不能用正常的手法降低首付比例。二手房则不然，可操作的空间大大滴。如果真的看涨，最好想办法零首付或者负首付买房，至少要降低一下首付比例。所以放下处房情节吧，选择的余地会大很多。

再说偏

县太爷那德性我们又不是不知道。不到1万人的城，恨不得当成新北京来规划。他吹牛逼不要紧，怕就怕有人相信，买了离县大衙门十几公里远，旁边就是玉米地的楼盘，然后就可以唱一曲《江雪》：千山鸟飞绝，万径人踪灭，孤舟蓑笠翁，独钓寒江雪。

不是所有的城都有能力实现规划的，也不是所有的城都能吸引足够的多的外来人口开垦荒地，填充郊区的。新区的房子是便宜，但是我们自己都不想去住，我们租给谁呢，我们卖给谁呢？ 能不能不要想当然。或许有朝一日能迎来一波涨幅然后卖掉，但是时间呢，机会成本很高的好不好。

所以，小心新区，小心新区，小心新区。

局部地区这事儿没那么绝对，有些新区看起来还是很不错的，比如深圳的龙岗，要什么有什么，单价也低，相当有吸引力。罗湖，福田，南山等区的新房价格在六万到八万之间，龙岗则在3万到四4万之间，活生生两倍。但是我还是建议不要轻易下手，原因前面说了，不能讲价，物业有溢价，未来发展速度不如预期等等，盐田和坪山的房价更便宜，两万的也有，但是那是真不能买。

我每次看房前都会吃三大碗米饭攒精神，第一碗爬楼用，第二碗抵制公寓，第三碗警惕新房。

三、贷款

通货膨胀人尽皆知，但是有人却把它玩出了花儿。

这里有必要普及一下贷款的常识。

房贷是最好的贷款，利息低，时间长。如果再给我一次借房贷的机会，我想要一个亿，如果在这一个亿上加一个期限的话，我愿意是1万年。

我们何不真就算一下，如果借一个亿，用一万年还清，每个月还款多少，等额本息法，年化5%，月供是，好像压力很大奥。

一笔贷款好不好可以用三个维度去衡量：利率，还款方式，期限。 前面说买公寓只能商业贷款，利率5离左右，好像利息不高，但是每个月实际还款额却很高。比如我们贷款100万，等额本息每月要还款10606元，实际利率超过一分，所以等额本息10年期的公寓贷款是很烂的负债。

比30年房贷次一级的是抵押贷，混账一点儿的产品三年期，好一点儿的十年期，但是抵押贷可以做成先息后本，市面上利息一般在6厘左右，贷100万每月还款6000元。

我觉得这等额本息或者等额本金还款就是耍流氓，相当于我借银行的鸡生个蛋，他每个月不光要我付一笔鸡的租金，还要我还这只鸡身体的一部分，这不是敲竹杠，耍流氓吗？不过没办法，一分钱难倒英雄好汉，问世间谁人不跪银行。

最近说房子说得有点多了，爸妈嫌我烦，朋友嫌我啰嗦，但是还得继续，因为房子是立足之本，错不起的。

总结一下：不碰公寓，小心新房，谨慎贷款。

周边很多人后悔自己没早买，多买房，请你不要这么想，买房子赚钱没那么容易的。现在我每次听到有人买房了，我就会问他一些和贷款，选畴有关的基本问题，虽然基本面不同，但是我发现只要其中一项没注意到，这房子就买得不那么合适。

最后，祝所有想买房子的人好运

完