关于现金流游戏的一些思考

在看过罗伯特.清崎的一些富爸爸系列书籍后,开始接触现金流游戏,开始在线上玩,觉得很简单无需太多思考,后边玩了两次线下版的,才发现有很多游戏规则以及需要自己手动记账计算,其中有很多值得自己思考的地方。

cashflow

关于理财,很多人是不愿意花时间去做的,或者觉得那是女生关心的问题,在看了一些富爸爸系列书籍后,才发现这是一个很大的误解。自己一开始也是抱有这样一种观念,但后来16年底房价的疯长,互联网推广的基金产品也受到大家的关注,自己也参与到其中,这一系列的现象给我很深的感触,房价在短短的几个月时间翻一倍,指数基金一年时间也是达到百分之五六十的收益,想想一个人就因为晚买几个月的房将会多付出一倍金钱,那是多么绝望,应了那句话“选择比努力更重要”,雷军也说过“只要站在风口上,猪都可以飞起来”。自己也对投资产生了浓厚的兴趣,正巧也被朋友推荐了《富爸爸穷爸爸》这本书,当看到书的内容,真的是有一种相见恨晚的感觉,不光是当前的一些投资理念,对财富的认识,还从宏观上解释了通货及世界金融体系的运行,社会上存在的四类人(E雇员/S个体户/B企业主/I投资人)、如何成为企业家( B)、企业模型(B-I三角形)……让我跳出自身所处的阶段(E雇员),了解到自己身边的其他角色,其他工作生活方式,也解释了父亲多年在我耳边重复的“要学管理”、“用钱赚钱很轻松”、“把自己推销出去”、“资源整合”这些一直不理解的观点。

现金流游戏将投资理财通过游戏的形式让玩家更深入的理解现实生活中的金钱规律。游戏一开始,玩家选择职业卡(包括:医生、律师、卡车司机等)以模拟现实生活中不同的人物,以及不同的财富积累起点,每一个职业对应相应的收入支出与资产负债情况。接下来就需要将职业卡上的情况填写到一张记账表上,这张表也是游戏的精髓,同时也是游戏最终的成绩单,它对应现实生活中的财务报表,往往投资人、企业股东、股民常常谈论的一张表,这张表分为三部分:资产负债表、损益表、现金流。其中,资产负债表包含资产和负载两部分,资产是能把钱往自己包里放的东西,而负债是把钱往外拿的东西。损益表包含收入和支出两部分,收入包括主动收入(工资)和被动收入(除工资以外的),支出是生活的一些开销和负债所产生的资金流出。现金流则是总收入减去总支出所剩下的金额。游戏的最终目标就是将自己的被动收入大于总支出,然后出圈进入快车道实现自己的梦想。接下来就是通过掷骰子,模拟现实生活中的各种场景,包括领工资、房产交易机会、股票交易机会、做慈善等事情,自己通过判断选择如何把握这些机会来达成最后的游戏目标。

关于如何达成游戏目标,可以利用游戏中提供的几种工具来实现:杠杆(银行贷款、玩家之间的借贷)、房产(公寓、住宅)、企业、证券(股票、基金)、实物(收藏品、黄金)。财富增值的方式有两种:资本利得和现金流,资本利得也就是常说的低买高卖赚差价,现金流就是每个月能给自己带来固定收入的金钱进账。自己手中的可利用的资源:现金和现金流,先进可以方便的买买买,现金流则可以以10倍的杠杆向银行借出现金,但要收取10%的利息。要快速达成目标,要考虑两个因素金钱与时间,首先要保证被动收入总体上是不断接近于总支出的,其次就是要让达成目标的时间越短越好,以这两个考虑因素为原则,进行买卖决策。

杠杆:银行借款利息为10%

房产:有一个预期收益(包括价格区间和现金流),及需要付出的成本(首付款和房屋抵押贷款)

企业:与房产类似

证券:有一个预期收益(价格区间)、及要付出的成本(股数和每股单价)

实物:收益不能确定,及要付出的成本(现金)

这里需要思考如何快速带到目标,如果不考虑快速,那么用自己的工资收入慢慢攒钱,最后买一个现金流能产生大于自己总支出的资产就可以了。如何快?那么需要盘点一下自己有的资源,也就是上边提到的“可利用资源”:现金和现金流,然后用这些资源去换取杠杆购买金融工具(包括:房产、企业、证券、实物),最后通过这些金融工具提升我们的财富从而达成目标。在做出买卖决策时需要为自己划定一个参考线,也就是罗伯特在书中提到的先写下自己的财务目标,计划如何实现,一开始,自己觉得这一项很没有必要,觉得写下的计划并不一定能为自己的意志所转移,写了也白写,但是后来发现,如果没有进行这一步的操作,当你面对各式各样的机会时,你会少了很多判断依据,很可能就买入了很多不良资产,从而导致财务困境。机会有好又坏,在不同阶段,你手中持有资产不同时,同一个机会可能是好资产也可能是不良资产。

在这里以房产也一金融工具为例,来模拟财富增值的过程。如前文所说,房产可以带来两方面的收益,一个是资本利得(低买高卖赚差价),另一个就是每个月的现金流(它可以为我们增加每个月的收入和贷款额度)。同时,它需要付出的成本则是一个首期支付款,和房屋抵押贷款(注意:在房产交易前,需要向银行还清抵押贷款)。针对资本利得收益,这个很大程度上是看运气,如果在你持有房产没多久,就有人高价收购你的房产,那么你的财富将会倍增(注意:你要时刻保证自己有能力偿还房屋抵押贷款),如果把全部希望寄托于这一项收益,就有点类似于赌博。那么先现金流收益相对来说可控性就更强,正如书中所说“风险是和控制权直接相关的。投资不可控意味着风险会非常大,单纯美好愿望并无法作为实施策略予以执行”。那么现金流这么就相对可控呢?首先,现金流在你买入房产的时候,你就可以明确知道这一处房产能为你带来多少现金流,你投入的首期付款经过几轮工资结算可以回本,在罗伯特书中所介绍的房地产都可以算是无本买卖,通过向银行贷款,来买下公寓的所有权,然后进行出租,租金偿还贷款并还有剩余,也就是说,房产产生的现金流是可以大于银行贷款的现金流出的,也就是游戏中要让收益率(房产现金流/首期支付款) > =10%,这样向银行贷款进行支付首期支付款是稳赚不赔的,也是我们常说的“空手套白狼”,罗伯特所说的“印钞机”,这样的机会有多少,我就收多少。如果运气不好,没有这种收益率(房产现金流/首期支付款) >=10%的好机会还能买吗?我觉得也是可以买的,毕竟游戏中的房产现金流是一个净值(已经在租金中去掉了抵押贷款所产生利息),所以,用自己的现金支付首期款也是可以产生正向现金流的,但用银行贷款去支付就会形成不良负债,向银行借的利息是10%,而产生的现金流小于10%,就会让你的这一处房产变为负债(每个月要让你的钱不断流出),那么如果是第一种情况,我们可以算一下,收回成本的时间是多久,也就是(首期支付款/房产现金流),它的时间是在大于10次工资结算日,只要比游戏中的理财产品(6%的收益率)高,也勉强可以接受,这样想,如果现金在自己手里一直不用,那么收益率为0,或是放入理财产品收益率6%,那也是很浪费的。明确了房产这一金融工具的特性之后,想要利用它来实现我们财务自由的目标,就还需要认识我们自己的财务现状,那我抽到的职业医生举例,他初始工资为13200,被动收入为0 ,那么他总收入就是13200,他的总支出为9650,月现金流为3550,银行存款400,开始游戏领取工资,那么手握现金3950。根据前文提到的可用资源为现金与现金流,可以算出他的一开始的资源为(3950+3550*10)。可以大致看出初始现金与现金流是1:1的关系,资源也就是11(1+1*10),房屋总价与首付款的比率大致是10:1的关系,医生的初始现金流与现金是比较高度,一出来是有用现金支付首付款能力的,那么对于收益率在6%~10%之间(当然有大于10%的更好),并且有获取资本利得机会的房产是可以出手的。那么如何判断买过一套房产之后是否可以继续买房?首先,买房有两个好处,第一个就是有让自己资产变现价值翻番的机会,第二个是增加现金流,提高每个月的现金收入和银行贷款能力。为了让自己的房产能够在出现收购的机会时,成功偿清房屋抵押贷款,获得变现,就需要不断积累自己的现金和提升自己的贷款能力。继续买入资产增加现金流,是一个不错的主意,首先买入资产花去现金,带来现金流,现金流提高每月的现金,并增加贷款能力。那么花多少钱,去换取多少的现金流是合算的?1点现金流可以带来10点的现金贷款和每次工资结算的1点现金。1点现金流=(10点现金-每月的贷款利息的1点)+每次工资结算的1点现金。1点现金流=10点现金(这也就是银行愿意为借贷人提供的杠杆)。只要你可以用10点现金买到1点以上现金流,那么这就是稳赚不赔的生意。那么问题来了,是否可以用银行杠杆去换取现金流呢?也就是用现有的贷款能力去换取更高的贷款能力,用100元的贷款去换取大于10元的现金流都是可以赚钱的交易。

整个游戏的过程中,始终保持自己的现金要运用起来,也就是罗伯特强调的当下的现金是通货,必须要流动起来(从一项资产流向另一项资产)才能创造价值,否则就会被通货膨胀一点点消化掉,在让现金运用的过程中,要把握好交易的原则,也就是以上分析的资产收益率、现金换取现金流的比例为基准线,减少不良资产产的买入,避免坏交易。在没有房产交易让资产翻倍的情况,通过不断提高自己的现金流,增加自己的现金或贷款能力,以在机会来临之时能够把握机会。时间缩短实现财务自由的时间。这里边的银行贷款比例、利率以及房产估值与现实生活有一定差距,但整体思路是很有借鉴意义的,比如增加现金流、提高自己识别资产与负债的能力、良性负债与不良负债的区别……最后,还要强调,这个时代是实现财富增值的最好时代,完全可以靠你的知识和你的创造力,发现很多无本买卖,主要还是看你是否有耐心并坚持学习与观察你所处的世界,共勉加油!

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