睡前看了潘石屹潘总的一个关于房价的视频，讲的还是很真实的，现在租金收益比确实很低，但这个数据的成因不只是因为房价涨了。

还有：

1.居民收入虽然不高，但通货却很多；

2.通货很多，人们又不怎么消费；

3.人们不消费，资金没办法回笼，不回笼就没办法扩大再生产；

4.扩大再生产遇到障碍，就只能是现有产品提高价格了，但还是遇到2的问题，可房子需求还是很大的，近20年里房地产市场2的问题不存在；

5.土地资源供给单一，户籍制度和公共资源配置不均衡决定了土地价格，土地价格决定房屋价格；

6.房价上涨，但租售不同权，所以对一般人来说，狠狠心当房奴也比租房要好得多。

所以到现在为止，租赁市场和房地产市场没办法比。

所以潘总说，上策是改变土地供给机制，但城乡土地双轨制还得持续下去。中策是无为，但速度太慢了。然后下策是乱折腾……

但城市土地供给还是有了一定变化，一是提出了“租售同权”，二是以雄安为试点搞“只租不售”，三是部分性质的城市土地供给放宽了一些。这些对提高租金收益率还是有好处。

然后房产税的出台，特别是对个人手中的空余房地产征收的房产税，势必以租金形式转移到租房者的身上。在“租售同权”之前，遇到涨租金，多半首先想到的是“租金高不租不就行了么？”，但在“租售同权”以后呢？租二环内的房子比买五环外的房子配套好，即便涨一点租金，还是要犹豫很久的。

“租售同权”一定程度上打破了“常住人口”和“暂住人口”的壁垒，但是户籍制度还有一个壁垒无法打破，那就是义务教育资源分配。

优质教育资源主要集中在老城区，学区房就是这么炒起来的，老城区的“老破小”之所以不光有市场，而且高于市场均价，就是因为这个原因。

但是“就近上学”这个原则是不可能改变的，改变反而是一种倒退，让父母多分心在孩子接送上也影响社会化生产的效率。但是资源总是有限的，一个城市再怎么努力，也没办法完全一碗水端平，日本的办法是一个区域内的学校教师资源共享，巡回讲学，每个学校一段时间内都有好老师来授课。但现在全国大城市的教育资源现状是呈寡头垄断的趋势，义务教育率先自行混改，优质学校和优质资本强强联手，形成了强大的教育集团，互相竞争。教育集团内部师资力量流动没有问题，集团外部呢？没道理流动啊。

所以，走日本特色的道路就很难了，而在这个普遍焦虑的环境下，不买学区房的结果，可能就是选择私立教育资源了。然后一对比，可能还是觉得学区房划算。

所以“租售同权”以后可能就是学区房的租金收益率会优先增长起来。直到教育资源相对平衡，至少做到日本那个程度的时候。

其他类型的房屋的价格，应该更能反应房屋本来的价值——“房住不炒”，交通不便，环境不好，配套不齐的房子，很难像几年前那样漫天要价。

但是这并不意味着房价会断崖式下跌。

在现在这个国际环境下，中国像极了90年的日本，如果房价断崖式下跌，后果还是非常严重的。中国道路的优势就是宏观调控，不可能坐视不管的。

那现在遏制的是什么呢？是“房价过快上涨势头”，和国民生产总值配套增长的房价相对还是健康的

如果是房地产投资呢？

投资不等于炒，无论是行政手段还是税收手段，控制存量房频繁交易的目的已经很明显了。然后赠予和遗嘱，以后肯定也有高昂税收。转手买卖，这种获利方法已经是重点限制对象了，但多持有几年，同时出租，稳定保值还是相当不错的选择。说实话今天买了，明天就想疯涨后卖掉的这种心态，也确实不适合做一切标的物的投资。

最后潘总说了，租金收益率会趋于国际趋势，但不知道是怎么样的过程，是平缓的还是激烈的，对于持币待购的人来说，很可能希望这个过程来的激烈一点，可这对任何人都没有好处，因为如此激烈的震荡可能确实能圆了买房梦，但生活中其他方面的影响却是不可估量的，很可能连稳定的收入都没了，慢慢来，比较快。

噢，对了，一般家庭的刚需住房，是消费，不是投资，是债务，不是资产，该买就买，自己觉得值，买就是对的，买完涨了也没啥可得意的，买完要遇上跌了，也没啥可遗憾的，早消费，早享受，总不能因为现在买不到20年前价格的猪肉就不吃肉了吧。也不能因为10年后有更多的钱可以买猪肉，就再忍10年吧。