【艾玛理财】现实版大富翁: 9万美金买条街,我们也能这么做吗?

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0.4 2017.08.22 23:39* 字数 3186

本文要点:

-- 美国一对华裔夫妇用9万美金买下一条街出租车位收租。

-- 艾玛介绍了美国和中国的拍卖房产情况

-- 艾玛分享了投资拍卖房产要注意的事项,以及获取信息的途径。

小时候,喜欢玩《大富翁》游戏,在棋盘上一圈一圈逛,占到地盘儿,就买下来,然后在上面盖房子、建酒店,收取其他过路人的买路钱。

1. 

现实版大富翁——华裔夫妇9万美金买了一条街

最近,还真有一对华裔夫妇做了类似的事情,引起全美哗然。这对夫妇,先生来自台湾,太太来自香港,都是第一代移民。他们仅用了9万美金(人民币约60万)通过拍卖买下了美国加州三藩市豪宅区的一条名为Presidio Terrace的街道。

这条街道拥有120个车位,他们打算出租这些车位盈利。尽管各个业主都有自己的车库,但拥有好几辆车的家庭就需要额外的车位,平常亲朋好友来访也有停车需求。而日常成本仅需要每年支付少额的绿化维护费和大约1.5%的地税。绝对是低成本高回报的绝佳投资。

图片来自网络

这条街道原本由该街道旁的35栋豪宅业主共同持有,但由于他们的社区管理委员会更换了会计师,却没有向税务局更新通讯地址,以致近30年都没有收到账单,也就没有支付相关税款。30年来,所欠的税款、罚金和利息总计虽然仅仅只有994美元,但三藩市政府仍旧依法把此街道拍卖出售,结果被这对华裔夫妇低价购得。

如果只是买下一条普通的乡村小路,应该不会引起如此大的关注。关键在于他们用如此低价,买下的那条街道,属于美国三藩市最贵的私人街区之一,这条街道围绕着35栋价值300-400万美元的顶级豪宅,而其中的居民非富即贵,参议员范斯坦、众议院少数党领袖佩洛西、三藩市前市长阿里奥托都曾是这里的住户。

知道Presidio街易主后,富豪业主们立刻集体聘请了顶级律师,向三藩市政府要求撤销拍卖,希望有关部门能重新考虑2015年那场9万美金交易的合法性。听证会将在今年10月举行。

但三藩市政府发言人表示,任何房地产业主都应该知道要按时缴纳地税,也知道要随时更新联络地址。政府每一步都按规矩办事,没有任何法律问题。

买下整片车位出租或分拆出售的投资模式并不罕见。香港就有很多大业主会一次性买下整栋楼的车位,出租几年等车位升值,之后分拆卖出套利。类似投资的逻辑还有:买下较大面积住宅,隔多几间房,再按房间分别出租,获取更高租金收入;或者买下一层商场,分切成不同的小商铺,租出或售卖等等。有些学生租下整套公寓,再租出空房承担大部分房租,也是同一原理。

2. 

我们也可以参与拍卖吗?

美国财政部每年举办约300次公开拍卖。拍卖那些由于违反联邦法或没有缴纳税赋而被没收的财产,包括住宅、商业建筑、空置土地、汽车、私人飞机等。只要你年满18周岁,持有有效证件(不需要是美国公民),带上足够金额的银行本票,就可以参与竞拍。(有兴趣的童鞋可私信艾玛,了解拍卖物品查询网址和流程详情)

需要注意的是,拍卖的物品以现状出售,且一般不得擅自改变用途。如这对华裔夫妇买下的街道,仅能当做街道,不能盖房。

在中国,拍卖房,作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道,也开始被大家所耳闻。

经济越活跃的地区,司法拍卖越活跃。艾玛对深圳的情况比较了解,也曾陪同朋友参与部分竞拍环节,故此,可以介绍一下深圳的经验。

根据深圳市土地房产交易中心数据,2016年,深圳房产拍卖委托金额达到812亿元,成交金额达到698亿元,仅次于北京和上海。其中95%以上的投资标的都涉及经济纠纷。

以往,由于信息不对称,拍卖信息散落在各专业拍卖行、交易中心等有限的平台,普通人很难持续关注到自己所需要片区有哪些好的房源。且拍卖流程较复杂不被人了解、押金金额较大,公开信息较少,所以不曾大规模进入公众的视野。司法拍卖市场基本属于专业投资客的“秘密花园”,普通消费者较难进入。也因为较少竞争,拍卖的成交价经常大幅低于市场价。比如,下图是本月在“深圳市土地房产交易中心”成交的拍卖房产,起拍价约794万元,保证金120万,成交价865万,均价6.3万/平米。而查深圳房网,该屋苑目前均价为10.4万/平米。

图/深圳市土地房产交易中心

近年来,深圳市土地房产交易中心推出了网络拍卖的方式,让信息更透明,也突破了时间和地域的限制,不再局限于现场拍卖的方式,也不再是深户专享,使得全国有钱、有投资欲望的人都可以参与,甚至有24小时不间断竞拍的情况。可以预见,未来将有越来越多的人参与到网上拍卖房产中来。这种全民竞拍的情况出现,增加了需求端,以往大幅低于市场价的情况会越来越少,投资将更加趋于理性,收益率也将大大降低。

3.

参与房产拍卖需要留意哪些坑?

因为拍卖房产成交价经常大幅低于市场价,且很多不受限购政策限制,所以,在房价越来越难以负担的今天,很多人希望透过拍卖途径找到价廉物美的房产。但艾玛想提醒大家,要注意以下三大问题:

(1)司法拍卖不限购,但不能贷款;委托拍卖能贷款,但限购

拍卖分为两类:

一是因经济纠纷或法律问题而被法院拍卖的“司法拍卖”,这类拍卖属于强制拍卖,不限购,但必须一次性付款,且无法申请贷款。如没有大笔现金在手,不能保证全款及时到位的,轻易不要参加竞拍,否则高昂的保证金立马就烟消云散了。

二是处置国有资产或企业/个人委托拍卖行拍卖的“委托拍卖”,这一类拍卖可以贷款,但属于限购类别。

(2)存在诸多隐性成本,需要额外预留5%-8%的费用

拍卖房最后所要付出的成本,远高于竞价成交的价格。比如,通常还要支付3%-5%的拍卖佣金;支付该房产之前欠缴的物业管理、水电煤气等费用;如需要担保公司对贷款提供抵押,还需要支付0.8%-1.5%的担保费用;正常产权登记所需支付的税费、过户费用等(拍卖物业缴纳税费参照二手房的税收标准);或者还会聘请律师或评估师造成的费用等。总体估计,需要预留5%-8%的额外费用。

因此,在缴纳竞买保证金之前,要预留充足的资金。也应实地查看房屋地段、区位优势、装修等状况,还应了解该房产有无其他债权人、有无被查封、是否是凶宅、物业管理费、水电煤气费、有线电视收视费等欠费情况。根据以上情况,结合该小区的市场价格,对该房设定一个心理价位,在超过这个价位的时候,即时停止加价行为。

虽然委托拍卖可以贷款,但由于估价难度较大,比一般二手房较难获得贷款。所以,如需要贷款,必须先找银行审查征信,获得意向书,并将该意向书交给法院,那么成功拍下后,才有可能获得贷款。

图/Pixabay

(3)交楼时可能遇到的障碍

司法拍卖是强制性拍卖,如原业主不配合,将大大延迟交房期。

如是出租物业,那么租约何时到期?拍卖前要留意拍卖合同上是否有提及如何处理租约。如果是在法院查封后才出租的,或者其他人为虚假行为,新业主有权请走租客。如在法院查封前就已租出,就可能会产生新的纠纷官司。

4. 

在哪些地方可以查到拍卖信息?

如果在深圳,“深圳市土地房产交易中心”的官网就是不错的选择(www.sz68.com),上面流程清晰、规则明确、交易规范。艾玛朋友就是通过此网买到一套公寓(有机会再与大家详细分享整个流程)。

如果在上海,“公拍网”(www.gpai.net)是最早一批实施网络拍卖的公司,由上海市拍卖行业协会建设、由上海各拍卖企业共同参与的网络信息发布和竞价公共平台。可以“网络与现场同步拍卖”、“纯在线拍卖”、“现场拍卖”、“72小时在线拍+同步拍方式”可供选择。还与金融、银行等平台合作,提供在线一站式服务。

“上海国际商品拍卖有限公司”(www.alltobid.com)也挺不错,信息一目了然,前身是上海物资拍卖行,至今成立已有28年,公信力很是不错。

此外,淘宝网上也有一些拍卖信息,据说都是各地法院提供的,也有些网民分享了成功经验,但艾玛不太了解,暂且保留意见。

艾玛在“深圳市土地房产交易中心”官网找到了以下信息(如下图):本周(8月25日)将有一房产最终竞价,起拍价约515万元,均价3.2万/平米。而根据深圳房网,该屋苑目前均价为6万/平米。有兴趣的童鞋可以在8月25日在网上关注竞价过程。

艾玛也在另外一篇文章中详细分享了进行房产拍卖的每一个步骤,有兴趣请阅读《手把手教你如何参与房产拍卖》。

图/深圳市土地房产交易中心

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