一个新的投资工具:REITs

「今天是木子读吧陪你的第1119天」

REITs,中文称为“房地产信托投资基金”。REITs可以让中小投资者以较低的门槛进入不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

2021年5月31日,中国首批9只公募REITs正式公开发售,并且均实现超额认购,市场异常火爆。REITs,这个对于中国人来说比较新的名词开始频繁出现在公众视野中。

今天我们就来聊聊房地产信托投资基金,这种刚刚引入国内就带有强烈社会主义市场经济特色的舶来品,到底值不值得我们普通人去参与,以及在中国经济中,REITs可能会扮演一个什么角色。

REITs的原理其实很简单,相当于一群人把一栋楼买下来,然后把这栋楼分成一份一份的,每一份就是这栋楼的所有权之一。你买了这种基金,就等同于拥有这栋楼所有权的一部分。REITs把这栋楼每年的租金扣除营运成本后,以分红的方式支付给你,你收到的分红就相当于收租。

另外,如果这栋楼升值了,你的投资也增值了。如果想提前卖掉,只要把手头的基金在证券交易所进行转让,就可收回现金。用一句话概括,就是“集资买房,分享收益”。本质上,这就是房地产的资产证券化,是一种金融创新产品。

其实REITs在西方国家是一个很成熟的投资工具。20世纪60年代的美国房地产市场比较冷清,开发商们看房子卖不动,该怎么办呢?于是他们就想出了一个办法,把手里持有的房产拆分成金额不大的若干份,这样能负担的房产投资人就多了。这种办法加速了开发商的回款,让他们可以腾出资金用于新项目。靠着金融创新,西方国家提高了不动产资产的流动性。

REITs模式随后发展到澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等40多个国家和地区,涉及的不仅仅是住宅等商业地产,后来逐步拓展到交通、零售、能源等领域。1998年亚洲金融危机之后,亚洲经济体逐渐引入REITs,日本、新加坡发展迅速,成为亚洲REITs的主要市场。

实际上,多数经济体引入REITs都有一个共同特征,就是当时的房地产市场非常低迷,提高流动性是房地产低迷时期,开发商等房地产参与者的客观需要。全球各大经济体基本都有两个货币“蓄水池”:一个是股市,另一个是楼市。但中国的房地产信托投资基金并不是传统意义上的REITs,也不是为了拯救楼市而生的。

2021年,中国首批发行了9只公募REITs,全称是“公开募集的基础设施不动产投资信托基金”。这些基础设施公募REITs的发行从一开始就要求:底层资产不能是住宅、酒店、写字楼、商场等商业性质的房地产项目。和西方国家不一样,中国这些基金的投向是基建项目,比如我们俗称的“铁公机”(铁路、公路、机场)。所以,房价的涨跌和这首批REITs没有直接关系。

中国首批发行的9只公募REITs均采用了“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构,就是原始权益人和各类投资者持有“公募基金”的基金份额,通过公募基金来100%持有“基础设施资产支持证券”。公募REITs采取封闭式运作,按照中国证监会的规定,每年收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%。虽然公募REITs作为封闭基金,流动性欠佳,但是分红派息对投资者的保障还是不错的。

我们来举个例子:平安广交投广河高速REITs,对应的底层资产是广州到河源的高速公路中的广州段,它的原始权益人为广州交通投资集团有限公司。投资人购买了这个REITs,就可以通过过路费来获得稳定的分红。

这首批9只公募REITs作为投石问路的试点,底层资产可谓“优中选优”,涉及产业园区、仓储物流、生态环保、收费公路等四大行业。项目类型包括经营权类(收益主要来自现金分红,如公路类)和产权类(收益来自现金分红、资产增值,如产业园区类)两种,均位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区等三大核心都市群。在行业类目和地域的双重限制之下,至今首批9只公募REITs整体收益表现优良,在分红派息的基础上也获得了不错的估值收益。

既然是金融产品,那就一定是收益和风险并存的,甚至在有些极端情况下,房地产信托投资基金的波动会高于股市。比如,因为新冠肺炎疫情防控需要,高速车流量大幅减少。

总之,一个东西只要有交易,就会受到各种宏观因素、心理预期的影响。对我们普通投资者来说,公募REITs引入中国,有望额外提供一个收益率还不错的投资工具,对于我们分散投资风险、完善投资组合是有帮助的。

我们中国的众多基建工程都是国企来运营管理的,就像刚才说的广州交投集团,盈亏也是企业自身在承担,这些项目基本上都由国家主导建设。在没有REITs之前,国家大多需要通过发行债券来为基础设施建设融资,而在推出REITs之后,REITs募集的资金会直接用于基础设施建设,把基础设施的所有权和收益归属于投资者。

也就是说,之前高速路收多少钱跟一般投资者没有直接关系,以后通过基础设施公募REITs,收费的多少直接影响投资者的收益。所以,投资者能够更好地分享国家经济发展带来的红利。你可以不参与投资,但不可以不知道这个新事物。未来时机成熟了,住宅、商场类REITs也可能会推出。

关于公募REITs,我们普通投资者需注意两点:一是,基础设施公募REITs走过试点之后,公募REITs发行必将更加市场化。在投资选择更加丰富的同时,底层资产也将更多元化,出现分化。投资时一定要注意底层资产,选择底层资产和运营水准比较优质的基金,像所有的投资一样做到“不懂不碰”。

二是,REITs是封闭式基金,更加适合长期持有。所谓封闭式基金,就是基金份额不能赎回,只能根据市场价转卖。REITs封闭投资期限很长,更适合目标为获取长期稳定分红、不频繁买卖的投资者。

当我们把这些问题想清楚后,便可以更加有的放矢地决定未来是否投资基础设施公募REITs了。


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