理性看待房租暴涨,经济学是怎么说的?

人嘛,都是趋利避害的,不论好人坏人都一样。

北京房租暴涨,挑动着每个人的神经:

涉事企业们忙着踢皮球;

房东大佬们心想还有这等好事儿;

租房青年们搬出家国大义脸红脖子粗的声讨。

这事儿过去了两个月:

涉事企业们表示坚决拥护政府部门决定;

房东大佬们私下四处打听长租公寓的事儿;

租房青年们现在还是该干嘛干嘛。

这谁是刀俎,谁是鱼肉,一目了然了吧。

面对此类“国民事件”大多数人的思维方式都是:“有坏人,把坏人揪出来!”但你我都知道,这个世界并不是非黑即白的

在“房租暴涨事件”慢慢冷却的今天,我带大家从经济学的角度深究一下这件事,看完之后你就会知道,事情远远没有你想得那么简单。




其实这刀俎和鱼肉的故事年年都有,每年7、8月份房租涨价也不是什么新鲜事。

学校毕业的日子,当一大批嫩的能掐出水的“小年轻”踏上社会,各路“英雄好汉”就开始各显神通,狠狠掐些水出来。

这看似一场“抢劫”,但你或许没有想到,无论对于房东还是租房者来说这是目前情况下最公平、效率最高、以及利益最大化的解决方案。

首先,待出租的房屋是一种商品,商品会服从市场机制,市场机制是由供需来确定价格水平的。

我们来用一个例子来解释上面这段话:

因为一场山体滑坡,一个小镇与外界交通的公路暂时受阻,所以外界的生活必需品一时难以进入,预计要花上2周的时间才能疏通道路。

小镇上有两家超市,所有的存货加在一起只能维持小镇居民1周的生活所需。

其中一家超市慈悲为怀,仍然以原价销售店内的生活必需品,这家超市的商品很快就被一抢而空。

然而原价销售的利润支付不起交通受阻时期从外界进货的成本,所以在商品销售一空之后,这家超市只能关门大吉。

另一家超市将所有的生活必需品的价格暂时提高3倍,并用获得的3倍利润联系外界租用直升机空运生活必需品,维持小镇生活必需品的供应,直到道路疏通才恢复原价。

例子中高价销售生活必需品的超市看似是在吃“人血馒头”,但在交通受阻时期是这家超市维持了生活必需品的基本供应。

那么朋友们,我想请大家花一分钟时间想一想:如果说小镇上的两家超市都在交通受阻时期维持原价销售,会怎么样呢?

当两家超市的所有生活必需品都被抢购一空,关门大吉之后,交易就会自发的在居民之间展开,之前在两家超市抢购到了生活必需品的居民,会向没有抢购到的居民销售生活必需品。

然而小镇上的生活必需品是有限的,只能支撑一周,你多吃一口,我就少吃一口,所以越到后期,生活必需品的价格会越高,甚至远远超过3倍的原价。

最后,当所有的生活必需品都消耗殆尽,有钱都买不到生活所需的时候,小镇居民就不得不以身涉险,采取一种效率极低、成本极高(时间成本、生命代价)的方法从外界带来生活必需品。

或者说比较富裕的居民也会联络直升机空运生活物资,高昂的运输成本还是会加在小镇居民头上。

以上,纵观所有的选择,一开始就将所有生活必需品的价格提高3倍,才是效率最高、最公平、成本最低的方法。

高昂的价格还会促使居民们调整自己的需求,确保采购的生活必需品,确实是必须的,避免了非必要的囤积导致的商品的短缺。

当然,在我们中国还会出现政府介入的情况,但并不是所有国家都有这样的政府介入机制,这是我们应该自豪的地方。

我们回到房租的事情上来,房租不断的上涨是必然的,这是由于待出租房屋的供给,跑不赢租房者数量的增长,所以房租顺应市场机制不断上涨。

市场会根据供需找到一个最合理的价格,就像是一只「看不见的手(Adam Smith),国富论)」虽然无情,但能保证资源的有效配置。

这只「看不见的手」来自于人性,人都是趋利避害的,我们来设想一个场景:

你是一个北漂,单身,你租住在每月2000元,只有10平米的屋子内,根据你的收入与生活品质的权衡,这是你现在最好的选择。

如果说现在同一地点有一套120平米的三房,家电齐全,同样以2000元的价格出租,你会不会考虑将自己的生活品质提升一个档次?

或许你会说不会,因为这是浪费,但你不能保证所有人都和你一样道德高尚。

人性就是“以最低的成本占用尽可能多的资源”,所以一定要有一个高效的筛选机制,在现实世界里,这套120平米家电齐全的三房的租金是12000元,这远远超出了你能承受的范围。

你看,你被价格筛选掉了,你的需求被价格控制在了一个合理的范围内。

用价格来筛选需求是现实情况下最合理、最公平、最高效的方式,我们来简单解释下:

你手里有一块上好的木材,有四个人都需要这块木材,你的难题是,搞明白他们谁最需要这块木材,而且木材只够一个人用:

王行者:我要用这块木材做上千支牙签,周围的朋友行走江湖,需要时常剔剔牙。

张瑞根:我要用这块木材做一张床,家里90岁的老母亲想在“走”之,前睡一张新床。

王成基:我要用这块木材做一个首饰盒,家里姑娘今年18岁了,想要个漂亮的首饰盒。

晓太阳:我要用这块木材做一套课桌,我们山里的孩子只能坐在地上听课,再苦不能苦孩子。

好了,别纠结了,不是让你真的选,这里只是想说:每个人都有占用资源的理由,但在资源有限的情况下,鉴别出真正的需求的成本很高。

比如晓太阳这个家伙就在吹牛逼,他根本就不是山里来的。而最简单的方式就是——看他们愿意付出多少成本,出价越高的人需求就越紧迫、越合理。

回到房租,我们来设想你真的以2000元的价格,租到了市场价格12000元的三房,那么这10000元的差价就被耗散掉了,也就是说浪费。

你会自然而然的当起二房东来,将这部分耗散的价值尽可能的弥补回来——将空置的两间房出租。

所以这套120平米的三房在市场上的价格还是会大概率回到12000元。

我想,正常情况下多数人是不会主动找到房东,要求将120平米2000元的房租上涨到正常的市场价格——12000元,这不是傻缺嘛?

所以,说白了,房东与租房需求者其实就是一场零和博弈,什么意思呢?

意思就是:你赚到的,就是别人亏的。你赚到手的是原本属于房东的那部分钱。当然,在现实中遇到主动把钱给别人赚的房东几率很小。

你看,无论是房东还是租客,都是在“尽力的利益最大化”,所以希望你能理性的明白,并没有谁黑心、谁无耻一说。

还有一种情况——你不当二房东,花2000元自己住120平米的三房。

市场上的房源就那么多,一家5口(两个老人、两个家长、一个孩子)是不可能住在10平米的单间的,而他们一家人平衡了收入与生活品质,认为12000元的120平米三房是可以接受的。

这时你花费2000元占用着120平米的三房,可原本你合理的需求是10平米的单间。这就是资源配置的不合理,而且这10000元的市场差价就被永远的耗散掉了。

这样经济就不能健康的发展,因为资源得不到合理的配置,发挥不了原有的效用。

什么?你说这样不合理的情况不可能出现?

非也,非也,有许多租房者寄希望于政府能够出手干预,比如发布房租指导价格。

这里要注意的是,由政府出台的房租指导价格,并不会遏制房租的上涨,这样的指导价格只会针对恶意的价格上涨,但这真的有意义吗?

我们再设想一个场景,企业、房东恶意哄抬房租:

你原本10平米的单间,2000元的价格被企业、房东恶意哄至12000元,无论如何你不能承受这样的价格,你会怎么做?

不论是声讨还是抗议,最终结局还是搬走,可是10平米单间12000元的价格明显是不合理的。

能接受10平米单间生活品质的人,出不起12000元的房租。

出的起12000元房租的人,接受不了10平米单间的生活品质。

死局

很明显10平米12000元的单间是大概率租不出去的,企业、房东不是傻子,那么是一直以不合理的价格空置5年好呢?还是回到正常价格租出去,每年涨涨价好呢?

这笔账我就不算了,我想说的是,市场价格并不是人为制定的,它是供给与需求平衡的反应,是市场「看不见的手」调控的结果。

房租短时间内时可能会被哄抬上涨的,但最终这部分不合理上涨的价格,还是会回落到原来的水平。

还有一种情况就更厉害,也是大多数人更希望看到的:政府出台房租价格管制。

但这真的是一件好事吗?对房租进行价格管制,在全世界都是失败的:

租金管制下,尽管纽约公寓十分短缺,但开发商没有增加供应的积极性,加剧了供需失衡;出租人也没有任何动机去维护好房屋质量,而是年久失修替代了变相涨价。

人们排队等待住房,而房东则会根据谁更能忍受糟糕的居住环境来挑选租客。

所有的经济学家都认为,房租价格管制是愚蠢的,甚至有人发出感叹:怎么摧毁一座城市?房租管制比炸弹更高效

以上要注意的是,政府出台政策作用是为所有人兜底,保证在规则下没有人会特别吃亏,而不是为某一群人争取更大的利益。

此次“房租暴涨”事件,让我感觉到最有意思的一点是:媒体的大肆报道,成功让房东与租客之间的零和博弈,变成了负和博弈……

原本是:

租客感觉房租太贵,亏了。

房东感觉房租也高,赚了。

现在倒好:

租客感觉房租太贵,亏了。

房东感觉房租还能涨涨,也亏了。

最后,我作为一个北漂的住房青年,我也会趋利避害,当然也希望房租越便宜越好,但我也知道,提升生活品质靠的可不是声讨与抗议。

当有一天我可以搬出这13平米的小单间,搬到120平米的三房里的时候,我就……

我就……把另外两间租出去,当二房东,哈哈红红火火恍恍惚惚……

另外,真的别动不动的搬出国家大义声讨这个抗议那个了,还真当自己是祖国的花朵呢?嘿!醒醒,咱们应该是栋梁了,站直了!别趴下!朝前走!




哎呦,我这一天到晚琢磨的都是个啥,看来我掉头发真的是活该……

文章首发于公众号“死磕冷知识”

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