千万不要租房一辈子!

房价居高不下,买房后出租的收益相比于高昂的房价,也并不可观。北京的租售比只有2%左右。人们的观点也在随之转变,有的人觉得租房好,可以迅速搬家,不用背负高额房贷,自由自在。有的人觉得住在自己的房子里才安心,不用担心被房东赶出去。

如果没钱,不要透支信用卡、高利贷去买房,让自己背负承受不了的高额贷款,没办法享受生活。之前看过一篇某大厂员工写的文章,大厂下调公积金缴纳比率,员工大倒苦水说房贷高,过得辛苦,现在公积金少了还不起房贷。在同情和理解中年不易的同时,我更多的是想到买房也要结合自己的经济能力,不要卡着自己的承受极限去买房。

对于土豪,买了够住就行了,不要炒房,炒房的收益来源于两部分:出租收益和房价上涨的收益。出租的收益并不可观,还不如银行大额存单,还得操心受累。而且“房住不炒”是我国的政策要求。

买房还是租房,困扰着千千万万的中国人。当然我知道很多人是没有条件去选择的,也有很多人已经实现买房自由,这些都不在我们讨论之列。我们这里针对有选择的人,也就是有一定经济能力,但无法全款买房、需要贷款的人。


我的观点是,作为安身之所,而不是炒房的话,只要经济条件允许,要早买!今天我要从融资租赁和经营租赁的角度来说,租房没有那么好,不要租房一辈子!

买房就像是融资租赁,虽然你可能还房贷到退休,但是你退休后留下一套房。租房就像经营租赁,虽然每个月只需要付出少量租金,但是退休后你依然需要还房租,直到死亡。而且,租房并不是真的没有负债,只是资产负债表的表外负债,你看不到。

角色:

融资租赁:financing lease

经营租赁:operating lease

出租人:lessee

承租人:lessor


最常见的融资租赁,例如:某航空公司,从飞机制造商那里租来飞机,载客赚钱。

最常见的经营租赁,例如:某公司租办公地,用来办公。

那么,这两者有什么区别呢?

如果是融资租赁,通常在承租人的资产负债表上会体现出租来的资产,有资产就有折旧,所以折旧也在承租人这里计提。承租人承担了租赁品的风险,并且租赁品经济价值的大部分都是在承租人这里实现的。在出租人的资产负债表没里没有这项资产,投资收益和利息收益那里,有现金流入。

如果是经营租赁,在承租人的利润表上每个月有固定的利息支出,资产负债表上没有这项资产。资产项和折旧都在出租人的资产负债表上体现。

在各国的会计准则中的描述各不相同,但是大同小异。

我们举个具体的例子来看两者的区别:某公司租了个机器,租4年,租金每年1000元,折现率10%,来看一下融资租赁和经营租赁条件下的费用情况。

(1)首先用金融计算器计算机器的现值:N=4,I/Y=10,PMT=1000,FV=0,CPT PV-3170,现值3170元。

(2)融资租赁的话,各项费用如下:




折旧那部分是固定的,而利息费用随着本金的减少,也越来越少。总费用也越来越少,累计摊销越来越多。


(3)经营租赁费用如下:


相对于融资租赁,经营租赁就简单多了,因为不上资产负债表,没有折旧之类的项目。融资租赁其实就是借钱买资产,所以每个月还的1000元钱中,有还利息的部分,也有还本金的部分。还利息是CFO的流出,还本金是CFF的流出。当然对于收钱的出租人来说,收到的利息是CFO流入,收到的本金是CFI的流入,投资收益。根据现金流的不同,总结如下表,现金流流出的负号全都省略,承租人和出租人的现金流方向相反、数值相同,我们这里只说承租人。

无论融资租赁还是经营租赁,总现金流出都是一样的,只是融资租赁把流出的1000元现金流进行了细化。

再看费用,总费用一样,都是4000.融资租赁的费用先高后低(总费用=CFO+折旧),如果用融资租赁的话,会导致公司利润先低后高,如果用经营租赁,起初,相对于融资租赁来说,费用低,那么利润就高,而且资产负债表上没有这项负债,经营租赁的报表显然好看多了。那么实际上到底有没有负债呢?是有的!只不过是表外负债,我们看不到。所以如果没有规则限制,大家当然会喜欢用经营租赁来记账,看起来负债少、利润高。不过后续的发展趋势应该对经营租赁的使用控制得越来越严格。


那么涉及到我们买房还是租房的问题,如果买房,有贷款作为负债。如果租房,看起来没有贷款作为负债,其实是有负债的!只不过是表外负债我们看不到。

还房贷大半辈子但是等退休了能留下一套房,贷款作为负债,是可以还完的。交房租不是没有负债,而是一辈子的房租负债!

所以,只要能出得起首付或者在父母亲人帮助下能出得起首付,就买房吧!



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