中孚教育《财商实战咨询会》:房子该不该买,如何买到低价房?

如果,你是在一线二线城市,或者你在345线城市。大概分成两大块儿:一线二线城市,这些地区由于前期房价上涨过猛过快。所以说涨幅已经很厉害很吓人了。那有些我们群里的朋友到现在为止还没有自己一唯一的一套房子。那么,到底房子该买不该买呢?我就分情况讨论。

你买房子是为了住,也就是你就所谓刚需。其实,你是一定要买了,不要再考虑或者纠结房子会涨还是会跌。因为你是刚需,你买房子的时候根本就买不到跌的时候。你没有可选择的权利和机会。

怎么这么说呢,有人会说,我是刚需我等到房子跌的时候再买不行吗?一是有时候等不起,二,以中国现有的人的消费心理。房价跌的时候呢,你就不会买了。等你想买的时候用不了几天的时间房价又涨到天上去了。是你看着房价跌下去你没有入手,到最后房价又涨上去了。

去年的例子。郑州的行情在去年来说,火爆程度在全国也是排前几名的。在南环去年。一些房子开盘14000一平到最后15000一平方照样被抢光。而今年春节,昨天在南环有一个房子开盘13000。也就是说比年前最火爆的时候一平方已经降了一千元了,结果呢。推了一百套房子只卖了四五十套很多人还是在观望。观望什么呢?观望房子什么时候再低点才能入手。


你考虑的问题是什么时候可以买一套房子。给大家举一个例子就明白,如果你是刚需的话,为什么不考虑房价的问题了.假如十年前,有人是刚需,要买房子。有人在观望有人提前入手,结果十年前,当时的房价应该是在三四千吧!有人三千块钱买了一套房子,有人三千五一套一平方买了房子。而现在的所有的房子呢,已经涨到了一万块钱一平方。对于前期差别五百块钱,对于那些刚需客户来说。其实到现在已经影响不大了。

你是刚需,现在买房子,14000一平方或者14500一平方。对你持有这个房子住20年说影响大吗?影响不大。如果。让王老师来认为的话,如果你是真刚需。唯一一套住房,而且。房子在短时间内不会出手。你的经济实力也不能让你在三年五年之内再买第二套房子情况下,我宁愿你多掏一平方500元钱买更好的位置。

有两个小区,一个小区。现价是12000一平方,另外一个小区现价是13000一平方,这两个小区,位置差不多。如果两个小区一平方差1000的话。很明显,他是有差别的原因呢。差别的可能是环境、可能是物业、可能是交通,还有可能是学区。

那么房子现在一百平方,两套房子差了十万块钱。对于如果在经济情况允许的情况下,王老师建议你买更好的。因为,你可能会在一个你不喜欢的,或者是你不喜欢的环境、不喜欢的物业、不喜欢的学校,一呆就是十年。

你多掏这十万块钱买的不是简简单单的一天两天,甚至十年、十五年的一个愉快的心情、好的学位。

有人会说。我现在关键是没这十万块钱,如果我有这十万块钱或者我有这一百万我当然会买更好的房子。那是今天给你讲的第二个或者第三个问题,你如何买到低价房或者钱不够的情况下,怎么买房子?


接着分享,如果你要是投资,那么你就要慎重了,投资是有时间节点的。从16年10月份左右开始陆续出政策,我已经给大家基本说过未来一年房子的投资时机。从16年10月份开始算,第一次的投资时机是16年年底,也叫捡漏行情。很多人都知道,到春节前、年关,会有一些超低价位的特殊房子出现,比如有些人没有钱还月供了,或者有些房子年底急于变现

此外呢。房子的政策往往是在6个月之后才会陆续的出来这些反应。从10月份到今年3、4月份,会把这个去年的关于房子政策的一些利空陆续的消化。那么今年3、4月份的时候呢,也是一个分水岭.这个时候。很多的房子,由于前期涨幅过大。会有一个小幅的下跌,但是。以现有中国的行情来说。大跌的可能性比较小。

如果是你投资你所在的城市,又是前期涨幅过大的城市。这个时候呢,建议你是多看、少动。如果你不入行,永远买不到好房子。如果你入行了,等到房屋价格趋稳定,或者是下调之后,你就会有更多的机会快速入手买到好房子。

关于第一个问题做个总结:如果买房子为了住,我还是那句话,什么时候看上房子就买,不要考虑价格因素,能买好的就买好的。在自己现有能力下买最好的。如果你买房子是为了投资。那么你一定要选择合适的区域和合适的时间。如果你所在的城市前期涨幅过大,建议观望。如果你所在的城市是一二线城市前期涨幅不大。那么可以考虑择机入手。

那么,对于那些345线城市的朋友,如果是住,生活在那里。你没有选择就买那里。如果投资,不建议买345线城市的房子投资。

和大家分享第二个知识点,有很多人是我的微信好友。看了我的朋友圈,看到我能提供很多价格非常低房子,这些房子的价格甚至低的出乎你的意料。有人会问:你是如何找到这么多好的低价的房源的?

当然,第一个呢,与我的专业知识度有关。毕竟在圈子里边呆了时间比较长,认识的人也比较多,机会也比较多。但是,它并不能成批量的出来。那么和大家分享一下这些低价的房子,都是怎么得到的,从哪些渠道得到的。

在年前的时候呢,我手里边就得到了一些价格非常低的房子。那么首先和我们圈子里边所有的朋友,对于操作房子来说,要求必须是商品房。所有的小产权、五证不齐全、内部认购的所有的房子都不在于我们玩的范围内。如果这个房子产权不明晰,那么它的风险很大。所以建议群里边所有的朋友都必须去购买那些产权非常明晰、非常明白的房子,后期没有纠纷。

对于那些产权、非常明晰的房子,有些价格非常低廉。这个价格低廉并不是说他的单价低,是在同品质、同楼层、同小区内去比较。比如一个小区,房子均价12000一平方。上下也差不了一点钱,比如说。大部分的不要太差的楼层,不要顶层或者是特别没有装修的。普遍的房子,一平方差不了一千块钱,那么大家去买房子时候可选择性比较小。但是王老师有时候拿到了房子,一平方会错到两千、三千左右。这些优质的房源是如何得到的呢,下面我和大家详细去分解。

对于卖房子的人来说。如果周围的房子都卖12000一平方,如果这个人没有任何的原因,卖8000一平方。这种情况只有一种情、一种可能,这个人脑子进水了。不然的话他不会以这么低廉的价格标出去去卖。那么会有一些价格比较低的房子,原因是什么呢?有以下几种原因:

第一,在去年出现的是比较多的。对于一些投资客来说,他们买完些房子之后呢,再卖的时候并不了解当时的行情。这些房子可能由于一段时间短期快速上涨过大,形成了一个价格差。但这个时候往往你是买不到了,因为这个时候,一些中介会在短期之内房子快速消化掉,或者卖给自己人。那么如果在这种情况之下,也是风险比较大的。那么会因为后期房东觉得这个房子卖亏了而毁约。如果是这种情况,房东不了解市场行情下买的房子一定要注意以下注意事项。

可能很多群里面朋友在买房子时候,没有太多的注意。群里面可能很多朋友去买过或卖过二手房,去签过一些房产合同。你去签合同的时候你仔细看过吗?估计很多人都没有看过。这一份合同一定是对谁有利,一定是对中介最有力的,因为这份合同是中介拟出来的。他基本上不会偏袒任何一方,但一定对他们是最有利的。那么对于你买方或者卖方来说,一定要在这个合同里面充分体现你的权力或者是你的机会,注意风险。

如果你买到这样类型的房子,比如说你这个房子明天比市场行情价格比较低,是由于房东在外地不了解行情的情况下遇到这样的房子。在买房子的时候,一定要反复强调违约的成本和违约的处罚。给对方不要留有太多的违约机会或者是低成本的违约机会。那么大家在签合同的时候,如果有这方面的疑问或者具体操作的时候可以私信我,给你做单独的指导分析。

第二种价格比较低的房子呢,是有一部分人急于出手。如果对方不急于出手,通常情况下,价格是不会低的。那么如果他急于出手。这个时候你可以大胆杀价,只要通过谈判了解他急于出手的这种动向或者机会。在春节前的时候,这样的房子是最多的,所以说如果是你为了投资房,资金比较充足,那么我建议你持币观望到2017年春节左右。在那个时候呢,每年的春节,我称其为捡漏行情。如果你的运气好,并且是圈内人士,能买到低于市场价百分之二十甚至百分之三十的优质房源。


2015年春节。我买到了一套市场价值均价8000,我只出了不到6000一平方的房子。在2016年春节的时候呢,还买到了市场价值14000一平,我只出了不到10000一平方的房子。当然买这种房子的时候也有一定的风险,因为客户往往用钱较急。这个时候你必须运用专业的知识,通过谈判把这个房子的交易时间拉到最长,但是给客户的感觉是用最短的时间把它交易掉。

当然,这里边有很多的技术和方法。今天先告诉大家这些房子原是怎么来的,后期如果有机会,可以再详细的教大家如何的谈判技巧。

当然,平时呢,还有一些这样的房子。但是这样的房子呢,并不是很多。大家只要仔细的去对房屋去寻找,一定会能找到合适的房子。

第三个类型的房子价格较低,是因为有一定的问题。这样的房子,价格往往低的比较多,低市场价20%甚至30%左右。但是这一类的房子呢,存在操作风险,只建议专业人士操作。

在年前的时候,我一次性得到十套房源。这些房子呢,比市场价低20%左右。也就是说它是完全正常的房子,看到文章的朋友们非幸运,下面我给大家分享一下这类的房子,从如何得到。

这些房子之所以价格这么低卖出去,一定是有问题的,往往出现的问题就是因为纠纷。那么纠纷的房子是我们不操作的。那么有一种房子是可以玩的,就是他欠银行的按揭款,并没有按时还上。当出现这种问题的时候,银行会给他两种方式处理。第一种方式是把房子拍卖,拍卖完的钱归银行所有,多余的部分钱再给他自己。那这种情况下也可以买到比市场价低的房子。但是买拍卖房,一,风险有不大,注意一些小的风险。第二,往往需要全款。

给大家举个例子,这种新的低价房源如何得到。比如说,一人有房子100万,按揭70万首付30万。这个时候他没有钱还月供了,没有钱还月供的时候,银行从来不想要房子他只想要钱。最好的思路和方法就是把这个房子拍卖之后,得到银行的七十万。但是银行会想寻找更简单的方法,拍卖是最后最逼不得以的事情。如果这个时候,有有可能把这个房子卖出去,银行也是可以拿到一份钱的。

银行会定期在圈子内投放一些房子,这房子房屋正常,只不过是没有按时还月供,或者月供还不起的这样的房子。那么拿到这样的房子信息之后呢,我们和房东进行谈判和交涉,再加上银行的介入就可以拿到非常低价的房子,并且很安全的过户。

这种方法,操作风险较大,需要专业人士指导。给大家说完之后,大家知道这种方法,如果后期有人在操作到这种房源的时候。可以私信我,给你做更多的指导。


第三个要分享的,也是最关键的,也是很朋友想了解的。如果你的钱连首付都不够,该如何买房子?

如果你现有的资金连首付都不够,很多人没有买房子的原因并不是钱的问题,是思想和观念的问题。是因为他觉得房子离他还比较遥远,就从来没有考虑过买房子。不像我们公司的员工一样,每天教导他们必须买房子、快速买房子、借钱买房子、拼命买房子、早晚买房子,反正要买房子。所以说我们公司员工的基本上工作一年之内都要买一套房子,即使你不买,也逼着他们去买或者是送给他一套房子。

所以说,第一件事情是关键的问题,如果还有没有买房子朋友,第一件事情要破除你现有的观念,你觉得房子里自己很遥远。其实错了,你如果现在买不起房子,说明你的收入能力过低。依你现在的收入能力,和现在房子价格上涨的行情,你会发现你的收入很难追上房价的上涨。也就是说你现在不买房子,如果你自己没有特别大的变化的话,你可能离买到房子会越来越遥远。

尽管还是这样,那为什么不拼一把想尽办法买房子,只不过是还款压力大一些,或者是你真的买套房子还款压力大一些,你可以把房子再租出去,用这个租金去缓解你的月供问题。很多人还是这个思想观念的问题,第二个真的是没有钱的问题。

再给大家讲一个例子是我一个学员。我有一个学员,她刚开始来我们这里边学习的时候,说买房资金不是很足,但是房子,我知道必须要买。因为他们已经有一套房子,他们想再买套房子。我说你当然这个想法是很好的。但是你需要准备钱呀,他说我是想准备钱。我不但想准备钱,我的问题是现在不但没有钱还有很多的负债,这个时候该怎么买房子?

买房子前期的费用是必须准备的,因为有些费用你是不可少的,比如说买房子你需要交的税啊或者交的一些费用啊,或者交的一些银行的一些政策的费用等等,这些费用是无法省的,所以说买房子前期的这些钱是必须要交的。


你想买房子准备了多少钱呢,他说现在还有很多的负债,但是我可以先拿出来十来万块钱买房子。因为在我们圈子里确实可以用一些杠杆的手法,用非常少的钱去撬动一套非常昂贵的房子。

那么他就用了,学完之后,就用我教的方法,用了十万块钱在三环附近买了套房子,当时买房子时候他的均价是7000一平方,这个房子是150多平方,买完之后银行顺便又给他一个29万多的一个信贷。这个29万多的信贷,现在大家要听明白它并不是银行的按揭,他是花了十万块钱买了一套按揭房同时又给他了一个29万多的信贷和房子的批款是一块下的。不知道大家有没有看明白,他这套房子是花了10万买了一套房子同时又得到29万的贷款。就等于他这个房子卖完之后就又到手里边了十几万块钱。

更奇妙的是,他的这套房子是在2015年十月份买的。到2016年9月份他把它卖掉了,这一套房子除了所有的税费之外,他赚了大概有60万。如果你会方法的话,你会发现赚钱很容易。

2016年毕竟是一个房地产的狗屎年,十年也不会有这样一次。那2017年,2018年,2019年还会有这样的机会吗?换句话说,即使有这样的机会你有能力抓到吗?我觉得房地产投资或者房产投资,这种机会就是为那些有准备的人而准备的。即使2018年或者2019年真的是再大涨一次。你真的有机会抓到这种涨价的行情吗?


如果是你真想要抓到这行情,最基本的房产的操作的理念手法,融资的方法技巧等等都要会。

另外,再给大家分享些关于房产融资的问题。最后给大家说的是如何用最少的钱买房子。有些人买房子的钱可能首付不够,那这个时候你一定要学会用杠杆的原理。什么叫杠杆呢?银行给了你又很多的政策可以买房子的,那你为什么不用呢?

点击观看:40万买6套房,听听他是怎么做到的?

如果你有一套房子,我不管这个房子是全款房或者按揭房,只要你有套房子,都是有方法弄出来资金的。

我把第三个问题再和大家做一个总结就是:如果你现在买房子的钱连首付都付不出来,并且又是刚需的情况下,一定要学会运用杠杆的原理去更早的买到房子。很简单,你没有房子,早晚是要买套房子。房子买的越早越好,因为你是刚需,你没有房子,甚至连结婚都是个问题。

如果是这样的情况下,你就把房子先买了。先拥有了这套房子,拥有了房子升值给你带来的收益。只不过是你每个月还款的压力大一些,让这个房子给你创造的利润在未来三年五年八年是你想象不到的。

当然,看到文章的朋友可以运用上面说的一些方法,更早的买到自己的房子。当然,除了这些方法之外呢,还有一些更多更好的关于用很少的钱买到更好的房子的方法,等到以后有机会再和大家详细的分享。

最后,再送给一些已经有首套房子的改善性住房的朋友一些建议。

有很多朋友已经有一套房子了,那么他们没有想着再买房子,或者是也没有考虑到换房子。其实,房子对于有些人来说它是一件人生的大事。由于这个东西确实是通过十年或者二十年奋斗得来的。但是你看到此文章的时候你一定要有个概念,其实房子和白菜没有任何区别。他只是一件物品,它也是可以买可以卖可以换的。有很多人买房子是我不舍得卖不舍得换。就像车一样,买完之后,你买个新车不舍得换。你不要跟他有什么感情了什么了之类的,你会发现当有好的话你跟他感觉会更好。

对于一些已经有了首套房,想要拥有更好的房子但资金量不足的话,那么教大家一些方法也就是银行那些政策,第一个是你现有的房子可以进行抵押。如果有些朋友是全款房,你可以把现有的房子进行抵押之后,把房子抵押出来的一部分钱,进行转换成二套房的首付,这个时候你可以住到更好房子的里面。前面的那套房租出去,用租金去封一部分月供,这样来说,你的还款压力并没有变得很大。但是你的居住环境和居住条件得到很大的改善。

就是有些人已经有一些房子,这个房子已经拥有了八年或者九年。这个时候其实对于一些朋友来说,房贷已经还的差不多了。比如说他当时这个房子是5000一平方买了100平方的房子。这个很多年前的时候,贷款的额度可能也就是三十万。通过十年的还款基本上也还的差不多,可能还有十几万的还款,现在的房子可能涨到15000一平。其实你完全可以让你的房子通过自己的解押还款再贷,这个时候你的房子可以多贷出来大概几十万块钱,这个钱完全可以再投资一套房子。这个时候还款压力更大,但是你拥有的是两套房产。

很多人之所以没有拥有多套房产,最主要的原因有两个:第一,是你的思想还没有打开,你不懂得拥有多套房产的方法、技巧和思路。第二,就是你没有很好的运用金融的手法和杠杆。把金融的手法和杠杆用到极致,这个时候你会很轻松的拥有多套房产。这个后期有机会给大家详细分解。


房子有三个属性:住、投资、融资。在融资的时候,房子还是很好的利器。不管是全款房或者是按揭房,都可以快速的融出来钱。现在实体经济不景气,很多人不能把这个现有的资金做很好的利用。虽然国家一直在打压房地产,但是房地产确实是现在中国市场一个非常非常好的投资产品。

你把钱不管是投资给银行,投资给担保公司,投资给资金盘,投资给各种产品,甚至是各种网上的产品,其实他的综合收益率到最后都没有投资房产高。


所以说大家如果有机会,一定要学会如何投资房产而并不是盲目地去买一套房子。房子是一个产品,是一个让你能赚到钱的产品。所以说大家如果买房子为了投资,必须研究,把它投资好,把他赚钱的方法、最多的方法一定研究到位。

今天和大家分享的关于房产投资的一些方法,包括2017年的一些投资的政策。每个朋友呢,可以结合着自己的情况,去给自己制定些投资的方案和技巧。

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