协议拆迁的种种阴谋,在明律师为你逐一揭穿……

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导读:随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》在长期适用中的逐步深入人心,以及《土地管理法》相关辅助性政策文件的长期实践,土地、房屋的征收行为已逐渐变得有法可依,至少是有规、有文可依。然而道高一尺,魔高一丈,不安分的地方政府又将视线转向了对新概念、新名词的创设,即发明了所谓“协议拆迁”的新模式。那么,协议拆迁究竟是怎么回事儿?在明律师为你逐一揭穿其中的种种阴谋……

敲黑板划重点之一:协议拆迁,用心险恶

首先明确一点,协议拆迁并不是一个严谨的法律概念。换言之,翻遍各本法条,也找不出协议拆迁这么一个词来。这里所说的协议拆迁,是指与征收拆迁相对应的拆迁情形。即拆迁人为政府部门以外的普通民事主体,通过与被拆迁人订立民事协议的方式实现对其房屋拆迁的情形。我们之所以说这一招“用心险恶”,主要理由有3点:

第一,拆迁人是普通民事主体,意味着其拆迁行为不受行政法律规范的规制和束缚,具有很大的自主灵活空间。譬如根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,对城市的房屋实施征收拆迁,房屋征收部门是要遵循严格的法定程序行事的。该有的程序、步骤,一个也不能少,一步也不能跳过。再譬如根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》《征收土地公告办法》等的规定,对集体土地实施征收,同样要按照更为复杂的程序慢慢推进,着急不得,随意不得,否则就会被被征收人抓住诉一个行政行为违法,政府就会面临吃不了兜着走的遭遇。然而“协议拆迁”就不存在这许多麻烦,拆迁人是村委会之类的非行政机关,其拆迁行为不受“依法行政”原则的约束,甚至属于“民意”——只要协议达成双方愿意,从法理上讲,怎么干都行。故此,这类拆迁从效率上往往会显著高于征收项目,就是因为其可以免除听证、评估等等纷繁复杂的法定程序。即使有程序性事项,那也是“约定”的,对于拆迁人来说,这无疑是重大的利好。而反观被拆迁人这边,就难免会失去法定程序所设置的重重权益保护机会,落得个权益遭受肆意侵犯、践踏的不利结局。

第二,达成的“拆迁补偿协议”性质为民事协议,而不属于行政协议,拆迁人的履约压力小,被拆迁人的维权更困难。面对一份行政协议,即通常的政府一方为主体签订的征收补偿协议,如果履行发生争议,政府是要依照《行政诉讼法》的规定当被告的。因此在实践中,这类协议一旦签订,实际履行的几率很高,尤其在一些法治环境较好的大城市,几乎没有不履行承诺给房给钱的,理由就在于政府不能轻易输官司,它输不起,败诉背后就是最可怕的党纪政纪处分甚至是刑事责任。而普通的民事主体则不然,属于天塌不怕的地位——没履约,被拆迁人诉了又如何?开发商可以要钱没有要命一条,村委会班子解散了没交接新村委会不了解情况……凡此种种,被拆迁人又能如何?实践中,民事协议得不到履行是常有的事儿,如同家常便饭一样。被拆迁人的补偿权益的保护,可谓无从谈起,只能拼人品和运气了。

第三,政府藏在拆迁人背后,实际用地项目不耽误。对于征收项目,被征收人如果对补偿不满可以合理的选择当当“钉子户”,通过团结集体的力量来向项目方施加压力,逼迫其基于工期不能耽搁的考虑来增加些补偿。此时,政府不敢轻易下手强拆,因为程序没走到强拆都是违法的,回过头来政府就要吃官司。而在协议拆迁项目中,政府则选择藏在拆迁人的身后,任由拆迁人去“冲锋陷阵”,施展各种方法向被拆迁人施压。政府只需要坐收渔翁之利就可以了。问题是,村委会实施土地腾退的目的当真是重新进行分配、利用么?当然不是,大的建设项目往往就在后面等着呢,村委会、村民对涉案土地根本没有说话的资格了。螳螂捕蝉,黄雀在后,系此类拆迁的真实写照。

敲黑板划重点之二:协议拆迁,如何应对?

我们知道了协议拆迁这一新招数的歹毒用意,那么广大被拆迁人又该如何应对呢?在明律师这里只提3点最重要的,供大家参考:

其一,补偿不满意,任何文件都不要签字。协议拆迁之关键命门,在于“协议”。没协议,它就没法拆迁。开发商没法拆,村委会也没法拆,当然违法暴力强拆的行径除外。对于处于弱势地位的被拆迁人而言,法律仍是保护自身合法权益的唯一利器。那么,我们就必须确保自己在法律层面上的绝对优势地位,迫使拆迁人陷入违法、非法的境地与我们博弈。鉴于实践中此类“协议拆迁”所涉的文本千变万化、名头众多,缺乏法律专业知识的被拆迁人很难准确识别,最好的办法,就是任何文件都不轻易签字,除非补偿到位了、满意了。

其二,及时聘请专业征收维权律师帮助协商、谈判。对于这种项目,自学法律加以应对这条路是不灵的,因为人家拆迁方就没打算按法律来,鸡同鸭讲之事还是不干的好。况且,村委会、开发商的背后往往是牵一发而动全身的重大建设项目,博弈、谈判的难度相较于一般征收项目绝对是有过之而无不及。面对此种情形,聘请专业征收维权律师出马便是势在必行的了,因为她们大多是协商谈判专家,在这方面的经验、见识要显著强于被拆迁人。

其三,要适时调整补偿期望,能走就走。“死磕”之事,本就风险极大。若是为法律而“死磕”,尚不至于有太大事儿。但为补偿数额博弈,无异于走钢丝一般步步惊心。本所黄艳律师代理的一起“旧村改造”案件中,被拆迁人先后遭遇了断水断电、断路、挖墙脚、株连式逼迁、税务处罚甚至计划生育领域的社会抚养费处罚等诸多“花式逼迁”手腕,全家三亲六故大大小小几乎无一幸免。能走就走,能签就签,互谅互让,也本是“博弈”之事的道理所在。

自然,我们是法治国家,凡事得依法而为,这个理论、原则,与协议拆迁之事的客观存在,大约并不矛盾吧。

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