文/七蒙主
2018年的股市让人记忆犹新，像坐过山车一样惊险刺激，进入2019年尤其最近一个月，大盘指数涨幅惊人，新股民蜂拥而至，历史总是惊人的相似。而楼市虽然有地区分化，但是由于是中长线投资，价格波动对购房人的心情来说影响并不大。
当然，这是楼市的优势也是劣势，温水煮青蛙，容易让人变得对价格波动不敏感，忽视风险。
众所周知房地产是周期性行业，与借贷周期有很强的相关性，所以有跌有涨很正常。即使是刚需买房也得挑时机，如果市场已经发出明显的下跌信号，而你却对此视而不见，总会多付出点代价。
而专家预测的都是长期趋势，虽然常常都是对的，但是实际用处不大。掌握一手数据的开发商和房产中介，往往因为自身利益，总是看涨的多。即使在业绩惨淡的时候，我们听到的多是“调整”，绝不会听到“下跌”这个词。
盲目追高和抄底买房风险很大。开发商都发出“活下去”、“安全第一”的声音，对于个人而言控制好风险也是必须的。
为什么要保持谨慎的态度呢？
因为买房犯错的成本很高，工薪阶层一辈子买房改善的次数也就是两到三次，好好珍惜才是。不假思索的决定，不仅会导致改善换房困难重重，而且对自我判断的怀疑，尝尝让人懊恼不已。
幸运的是，趋势是由一股巨大的力量决定的，风雨欲来风满楼，总是有前兆的。虽然没人告诉你楼市已经转向，但是总有信号在提示，把几个信号综合起来互相印证，更能看清楚“真相”。
楼市调控，顺势而为的智慧
最近两年楼市出台的调控政策很密集，限购、限贷、限售、提高首付、调高贷款利率等等，效果并不是简单的一加一等于二。政策的威力不容小觑，楼市经历一轮调整需要时间，这些限制交易的措施，都是不鼓励你买，需要量力而为。
只要调控肯定就会下跌，只是时间和幅度问题，这是再明显不过的信号。
现在结果已经很明显，成交量萎缩，一线城市二手房价格下跌15%的房源不少，个别卫星城市比如燕郊，下降50%的情况也不止出现过一次。
历史总是惊人的相似。
从以前楼市调控及房价的走势，还是能发现一些蛛丝马迹，没有产业支撑、交通不便利、人气又不旺的城市，更容易暴跌。
一旦认识到房地产有周期性，就不会盲目跟风，相信“刚需随时上车都是对的”这句鬼话。跟随政策指引顺势而为，感受市场的景气，才能付出更小的代价和成本，这就是顺势而为的智慧。
买方市场，需求与供给跷跷板
楼市调控的时候大家进入观望状态，这是比较理性的做法，可以慢下来等等看，但是不等于不干出手。楼市进入买方市场，房源变多了，客户却没有成比例增加，这个时候议价空间比较大。
例如300万左右的房子，优惠两到三个点，也就是五到十万很正常，一些房东急于出售二手房，可以谈的空间更大，很明显是买方市场。有的房源挂了一两年才卖掉，成交周期明显变长，这与楼市火爆的时候大相径庭。
当然，还有可能出现一二手房价格倒挂的现象，一手房比二手房每平米便宜一万，一套一百平米的房子就便宜一百万，当然需要摇号，这是再明显不过的降价。
所以有价无市的行情，虽然房价并没有下降很多，但是成交周期长、议价空间大，而且价格倒挂，说明房价下跌的信号已经很明显。
谈房色变，楼市预期发生改变
周围的人很安静，几乎没人跟你谈买房的事情，因为楼市调整，大家都不着急买。而已经买过房的人时不时的还担心楼市饱和或者浮亏，这说明大家对楼市的预期已经发生改变，从涨涨涨到房价如葱，心理的变化很大。
不仅如此喜欢吸引眼球的新媒体，也变得安静了很多，语言变得温和了，房价不再是人们谈论的热门话题，楼市段子手也消失得无影无踪。
最直接的还可以去过户大厅看看，不再人头攒动，去银行办解押甚至不用预约，当天就能办好，并不是效率变高了，只是办业务的人太少了。
不用担心前脚出门，房东就涨价，可以不急不忙地好好挑选一下。因为房东心里也没底，预期也发生了变化，能卖掉也是件高兴的事。
当然影响房价的因素有很多，没必要大张旗鼓地把房地产政策研究的那么透彻，抓大放小足矣。
