房住不炒,其实挺好

房产税在西方是受益税。房产税收取之后政府要发展社区配套,包括教育、休闲、商业等等。

从这个意义上说,房产税的确是助涨的。

不过对于租客来说,这些费用是实实在在发生的,而他的收入却受其他条件的约束,市场中有租客愿意支付溢价,但不会是所有人。

如果执行租购同权,不同的小区必然不同的租金,不仅仅是房产税这个维度,比如学区房,现在执行产权优先,户籍优先,离租购同权很远。

房子的功能是居住空间,并不会因为住的人是自有产权还是租客而改变。从需求上来说,除了人口的自然增长(上海的人口规划有上限,可以认为是0),还有人口结构的变化(留在上海的人比离开上海的人消费能力更强),以及随着经济发展而发展的居住优化需求。

2017年,上海人均住房建筑面积36.7平方米,增长了0.6平米,按2035年人口2500万计算,需要每年新增供应1500万平米,新建住宅2017年销售了639万平米,2016年销售了2019.8万平方米,按两年计,上海的住房是存在供应缺口的。



是不是上海增加宅地供应就能解决问题呢?

远郊的土地供应没有多大意义。海湾地挺多的,真的有多少人愿意去住呢?

玫瑰公馆即使有高架也值得买入,最粗暴的理由是市场的需求容量远远超出供应能力。

房价博弈的参与者有中央政府、市政府、市民、开发商、投资客。

房价短期大幅飙涨,对于地方政府的短期利益来说是好事,因为可以卖地;对于开发商的短期利益来说也是好事;对于买房投资的人群,更是通过杠杆化操作,实现了个人资产的快速增值。

但是对于整个经济系统来说,不是好事。长期来说对于地产行业也是有伤害的,好比一个人光景好的时候暴饮暴食,光景不好的时候节衣缩食,容易带来各种健康问题。

就上海而言,2008年至2014年经济增速落后全国,很大程度上是转型阵痛,务实的上海坚持减少对重化工业增长的依赖、减少对房地产业发展的依赖、减少对加工型劳动密集型产业的依赖、减少对投资拉动的依赖。

房价暴涨之后市政府更加强调减少对房地产业的依赖。

土地财政一定程度上赋予了市政府大兴基建的能力进而通过城镇化改变了城市的形象,当市政府更在乎健康、稳定、持续性,房价涨幅温和才更符合需要,土地财政也就慢慢地切换回实体经济导向。

房产税的征收,应该会以普征为主。

绝大多数市民会有一定的免征额,这个免征额应该更侧重总面积而不是套数,毕竟一套400平的房子比两套60平的房子要奢侈很多。

一个家庭如果如果自住一套60平的房子,而把90平的房子出租,很可能是需要租金带来的现金流改善生活,这类人群应该也不在征收范围,即便是持房出租。

房产税不影响房子面积不大的市民,也不影响真正的有钱人,如果买一件几万的衣服也只是衣帽间里挂挂,买一套房子偶尔住住也并不稀奇。

在这两者之间的市民,才会真正考虑是不是超过了限额并考虑是否需要自住超过限额的房子,例如家庭限额180平,部分市民能够接受交点房产税住200平的房子。

彼时,市场中的租赁房源会变得稀缺,不在乎房产税的那群人不会出租房子,在乎租金的房东变得越来越强势,租金上涨是必然的。

人们会说那买来出租,交房产税可行不?当然是可行的。买房子真正意义上成了防守型资产配置,哪怕扣除房产税,应该也比一般性理财要好。

至于自住,如果交易成本足够低,无非是以筹换筹。

最近人们常常问的是到底什么时候涨呢?

如果5年为期,涨幅并不大,但5年后这个房子能提供稳定并略好于一般性理财的租金收入,你会不会不买?

不买当然是一个选择,因为买房的机会成本是你一旦买房就失去了其他投资机会。这不正是长效机制对于活跃资本的驱逐么。

高杠杆玩家渴望的大幅上涨2018年不会出现,2019,2020,2021.......

当房价终于有大涨的潜能时,房产税落地了,房价依然可以涨幅有限,涨幅主要体现到房租里。

长周期持有,不在乎涨资产值还是涨资产收益率。

只在乎涨幅的,应该默写房住不炒。

注:房产税相关为个人解读。

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