毕业至今六年有余，一直在房地产行业的运营管理部，一直做着与运营相关的工作。房地产运营到底是什么，他设置的目的是什么，想要解决什么问题，有哪些工具和手段？以下是我的一些个人感悟。

运营管理部是为了在有限资源下，实现多项目的有效管控与平衡，从而使得每个项目都能高产出。项目太少是谈不上运营的。项目多，为了让每个项目都能高效使用资源，使得极其有限的资源得到最大化的利用，提高资源使用效率，于是运营应运而生。

企业的资源，最重要的是资金，保障资金分配合理、高效使用，现金流不断档是企业的生命线。

每个企业的内部环境不同，所以每个企业的运营管控模式略有差异，做的比较基础的是管控计划，包括公司经营计划和项目计划，使得多项目管控不跑偏，项目节点可控，从而实现项目每个阶段的收入支出受控。运营的难点是前端统筹、决策，全过程资源调配，尤其是资金调配，所以，运营的最高级应是合理分配资源、使用资源、资源效益最大化，这与当前提倡的高周转是一个意思。

运营的宗旨就是合理调配企业生产资源，使得多项目管控亦能实现高效运转，保障现金流，提高企业效能，为领导层发现问题并提供解决方案，甚至解决问题。

为了实现这个宗旨，主要有以下几大工具。

1、考核工具与经营指标：为了实现企业目标，为了推动各条线围绕项目按统一方向前进，势必要考核，即奖惩机制。考核是风向标，为了让各个容易本位的职能部门以项目开发为中心，项目按公司想要的方向推进，必须设置有效的考核指标，让其各司其职，又围绕中心，形成合力。故，一般企业的组织绩效考核都放在运营管理部，由运营管理部根据企业的近期发展目标和年度目标，分解到各职能模块和各城市公司（项目部），使得目标能有效落地，并监控公司各项经营指标的动态情况。

经营指标一般都有：销售额、销售面积、回款额、利润率、收入、利润等。

2、计划管理：企业的宗旨是赚钱，为了实现企业目标，必须要有计划。计划分为两个方面，一是公司经营目标或经营计划，一般公司在制定年度目标时，会用到【全面预算】这个工具。全面预算是事件在时间维度和资金维度的分配，是对未来一年的资源进行筹划安排，先从时间维度上对项目开发进行排布，然后匹配项目开发计划来预测收入（包括销售回款、融资流入等）、支出（包括项目开发成本、管理费、营销费、财务费、人力成本等支出）情况，从而计算出公司当年的现金流量表和当年利润。

另一方面，就是项目计划，编排项目计划的目的就是捏合多专业为项目共同目标前进。通过对项目计划节点进行跟踪，了解项目所处阶段，可能存在的风险，需要准确和完成的工作。

项目计划一般分为综合性计划和专项计划，综合性计划一般分为几个等级，对应不同管理层级。一般总部只考核开工、供货（预售证）、竣工备案、交付。

比如，我司全景计划的集团节点有：五证、方案审批完成、全套施工图评审完成、物业公司选择确定、展示区开放、开工、正负零、结构封顶、工程达到预售条件、开盘、竣备、交付。要求拿地10天内报快速启动计划，8大节点，四证、销售道具交付、开工、开盘、交付。要求项目规划方案审批完成后10天内，且最迟不晚于组团桩基施工进场前，上报组团计划，包括土地证、工规证、施工证、销售道具交付、正式开工、±0.00、达到预售条件、预售证、首次开盘、结构封顶、竣工备案、交付。

3、会议工具：项目开发是一个复杂的工作，最重要的是资金投入大，涉及的专业多，范围广，外部资源也甚广，任何一个不正确的决策都可能让项目陷入一败涂地。为了让决策对项目进行有力把控，需要在项目开发的很多重要阶段联合多条线进行决策，做到信息共享，风险排查，智慧决策，强力执行。

故，运营管理部一般都承担着公司重要的经营管理例会，以及督促项目维度的各个阶段重要会议，尤其在项目前端启动的重要会议。为了实现快周转，在项目拿地前、拿地后一般都需要运营管理部牵头紧密组织多个会议，快速准确决策，以便后续高效落地执行。

比如，我司的会议体系包括事业部层级的经营管理会议、项目维度的经营决策会体系，和跨部门沟通、重点项目的运营专题会。项目维度的会议体系共有18个会议，最主要的有投资决策会、土地交底会、概念方案评审会、产品定位会、方案评审会、目标成本会、决策运营会、开盘准备会、开业准备会、交付准备会、后评估会议等。

4、标准化和知识管理：为了让多项目管控和单个项目管控一样不跑偏和高效，必须标准化。标准化的目的是，将经验进行积累，可以快速复制，不再重复犯错，规避风险。标准化分为两个维度，一是产品标准化，二是管理标准化。产品标准化是指产品本身要标准化，包括产品配置标准化、设计图纸标准化、工程施工建造标准化、成本标准化等。管理标准化，是指管理动作标准化，体现在制度流程标准化，通过梳理每个业务的管理动作、工作界面与关系搭接，固化到具体的制度流程，使得有章可循，有法可依，同时通过对各个业务模块的标准化，来避免管控盲区，把控风险。

5、信息化和信息系统：为了实现多项目几何级数据的高效利用，以及实现跨区域的各项管理动作、业务流程的高效运转，必须转化到信息系统，否则线下数据整理和线下审批效率十分低下。这也就推动着，运营需做好信息系统、信息化，将隐藏在每个员工线下手中的工作，搬到线上，不限空间和地域，并且实现数据化、智能化，才能让经营数据的提取更加准确，为决策提供依据。

信息系统一般至少包括两大模块，一是OA协同办公模块，实现信息公开发布、共享和线上协同办公，二是ERP系统（企业资源计划系统），相当于一个数据库，通过把企业资源各项数据录入系统，实现数据存储、分析。

比如，我司的erp系统从全景计划模板的土地信息～项目创建～面积业态～计划节点，合约模块的目标成本、动态成本，合约规划、供应商资源、招标、合同签订、合同付款、设计变更、签证、材料管理等，营销的房源管理、货值、销售报表、回款报表等，财务模板的记账、凭证、财务报表分析等各个系统模块。

以上都是为了实现运营目标的工具，都是为了公司能够可持续高效运转，及时发现问题和解决问题，实现企业现金流可持续，实现企业利润。而这，就是运营。