今天谈两个问题：1、资产如何估值 2、地产投资的价值判断
一、资产如何估值
在上一次，我们用地产交易的角度说了价值评估的由来。
如果我们抛开地产行业的视角，用金融的视角来看资产估值，结果也是一样的。这个估值模型其实特别简单。
如果你有一套1千万的房产，抵押给银行，那么你可以套现500万的现金。为什么1千万的房产只能贷到500万的现金？答案是风控和流动性。
没有1千万的资产做抵押品，银行就不可能把钱借给你，这是风险控制。而1千万只能贷出500万，是因为大额不动产没有流动性，如果要迅速转成现金流，必需价格足够低抛售才能迅速套现离场，所以资产价格打5折是起码。不动产在国内还是优质资产，如果是厂房设备或者大额订单做抵押，兑现价值更低。
贷款是有期限的，利息是资金的时间成本。也就是未来的钱在今天使用的贴现率。
所以我们在收并购的时候，经常会遇到项目的股东方或者所有权人，名下的资产是他们多年经营的心血，他们对项目价值的评估，往往是1亿的资产，加上情感价值，就奔着1.2-1.5亿的价值去了。遇到这样的项目，还是等他走投无路的时候再回来谈，与其你去教育他，费时费力还想不通。就不如让市场去教育他。
很多坑不大的项目，弄到最后烂尾、破产、法拍，原因就是所有权人的价值评估体系永远无法与市场可交易的方式匹配，就无人能救和无法可救。
我们就想起万*董事长王**的教科书级别的自救，在银行抽贷的情况下，一堆五星级酒店打包卖出去，平均每平方的价格不到2万。我们知道，一个五星级酒店的精装修成本，一平米就要2万多，还不要说土建安装和其他成本。所以有些人的格局是商界领袖，不是说说而已。当年*驰倒下的时候，吴晓波在《大败局》里断言，这个创始人还会东山再起，因为观察到他倒下的时候，虽然财务上失利了，但是保护好了信誉这个最优质的资产，全身而退。我们今天看到融*在地产中的地位，可以印证。
二、投资的价值判断
关于项目价值，不同公司有不同的研判方法。对于收并购项目，用的是狩猎的方式，看的是机会面，不是建护城河，不存在刻意深耕区域的精细颗粒度。所以研判会相对粗略，而且不需要精细，如果大帐算不过来，小账就不用算。模糊的正确远胜于精致的错误。
我们大致还是会从宏观、中观、微观三个维度来看项目的价值点。
宏观研究国家政策、人口增减、产业布局、城市发展方向。
中观看所在区域的板块的竞争格局、现状供应量、未来潜在增量，当地人均存款也就是购买力，新房成交价格和月均去化流速，以及次新二手房的成交价格。
微观看土地自身的价值点。根据竞品的产品、配置、市场偏好，来确定自身的差异化竞争的市场卡位，通过强排方案对土地价值进行深度挖掘。
过于繁杂的分析反而会让人看不清楚价值点，我们常听到的研测报告内容繁杂无比，数据多如牛毛，有价值能形成判断的要素反而特别缺失。有内容没思考，有数据没观察切入点，这是目前研测市场的通病。
