有时候，我们输的不是实力，而是视野与格局。

十年前，阿丰在武汉郊区全款买了一套大别墅。

按照武汉的标准，阿丰绝对是中产阶级的豪华版。

而阿丰却很后悔。如果当初他用买别墅的钱，在汉口解放大道上，贷款买两三套大房子，现在资产早已过千万。

十年后，那批像阿丰一样在郊区买别墅的人，都已买房回城。在城市中心，房子半年能翻倍。而郊区的别墅，价格涨不动。

如今，武汉的内环越来越贵。当内环迈入“4万时代”时，我们手中的那张内环“入场券”被无情地收走。

1

三年前，武汉内环的房价还在两万元徘徊。

当时大多数人认为，这与武汉的人均收入不匹配，武汉内环的房价太高。

直到2015年11月份，武汉内环房价破两万元。2016年3月份，汉口内环多个楼盘价格破三万元。

当时很多人咨询我“买不买”，我说，买房永远买中心地段最贵的房子。这是一种最傻的投资。当大多数人认为房价到顶时，往往只是在半山腰。

到了今年，内环已经不是中产阶级的主场。在内环核心的楼盘，价格都在4万左右徘徊。

若调控“放水”，很快房价破4万元。按照150平米，4万元单价核算，一套房子总价600万元，买房人的资产至少要超过千万元。

2

今年开始，内环的房子一房难求，大多数项目都是开盘“日光”。

数据显示，2017年5月份，武汉内环内的住宅供应仅为1%。相当于100套武汉新增供应的房子，内环只有1套。

“光华楼评”研究发现，我们被抛弃的理由有三：

一是内环土地少。

在武汉三环内，已经找不到成片的纯住宅用地。最近，花山一块土地的楼面地价超过1万元。

内环的拆迁成本飙升，房企已找不到大片土地，也拆不起那些老房子。即使有零星的土地，也搭售大量商业指标。越来越多的房企主动放弃内环。

对比北京、上海，“光华楼评”发现武汉内环还有机会。

在北京，内环房价每平米超过10万元。北京六环的房价在3万元左右。

上海有三环。内环高端物业的房价每平米超过10万元。二手房价格每平米6.5万元－8万元之间。去年下半年，上海内环一地块，楼面地价每平米10万元。

武汉是湖北的中心。武汉内环，是中心的中心。优质的教育、商业与医疗资源，无不在内环。部分高端楼盘价格，至少5万元左右。我们要回到“中心”。

二是内环房价高。

城市最里面的，是最稀缺的。武汉的内环房价超过3万元。这个价格对于老武汉人来说，房价太贵，一平米的房价，相当于他们一年的工资。

而对于从北上广深回来的新武汉人来说，他们能接受。他们知道三四万元的价格，只能买北京的六环外。

北上广深的内环都不是给本地人住的，武汉也是如此。当内环的地价越来越贵，高品质住宅越来越多时，内环的价格还有可能涨。

与股市一样，越是散户退场时，越是进场的时刻。特别是部分从一线城市撤退而来的投资客。

三是没有好房子。

过去十年，武汉内环的住宅没有品质感。价格在上涨，品质却不如人意。

这与市场的火爆与监管有很大关系。市场太好，房企没有在产品上用心；市场监管严，特别精装房标准限价，部分楼盘舍弃装修，改卖毛坯。

最近两三年，内环的住宅品质随着地价水涨船高。今年下半年，内环的高端楼盘集中入市，集中成交，将从数据上大幅抬高内环房价。我们很快发现，内环怎么涨得如此快。

3

汉口解放大道沿线，是商业云集，“五强鼎立”。

从西自东，依次有武汉国际广场、恒隆广场、越秀国际金融汇、南国中心与和记黄埔“M+”购物中心。

奢侈品大牌扎堆的武汉国际广场，年销售40多亿元，曾经排行仅次于北京三里屯太古里。利润与坪效都位居国内商业之首。

武汉国际广场背后正在建设的恒隆广场，号称是武汉首个世界级的购物中心。慢工出细活。预计在2019年分期建成。

在精武路，越秀国际金融汇，当时是双料地王：90.1亿元总价、12617元/的楼面地价。其高端商业也是为奢侈品量身定制，引入奢华酒店“卓美亚酒店”。

越秀“地王”隔壁是南国中心。该项目包括国际购物中心、甲级写字楼、星级酒店及高档住宅等。其商业规模相当于7个武汉国际广场。

在江汉路步行街与京汉大道交汇处，和记黄埔M+购物中心，以年轻潮人、白领阶层、中产家庭及外来旅客为核心消费群体。

虽各有大型购物中心，但在定位上还是有差异。这些项目扎堆，为武汉内环价值加分。未来三年，这些购物中心将使得汉口内环的商业价值，足以称霸华中。

“光华楼评”认为，当循礼门、解放大道、精武路等叠加在一起时，当历史文脉、商业资源、自然资源与教育资源在这里汇聚时，内环的价值就不可复制。

我们买房的时候，似乎遗忘了这里。

以住宅为例，在精武路，越秀国际金融汇与南国中心均有新房销售。都是一线品牌。前者户型面积偏大，后者面积段选择多。后者的价格预计比前者便宜。而在汉口内环，解放大道沿线，除此之外，别无他盘。

4

“老汉口”在骨子里有一种优越感。

在他们眼中，其他地方的人都是乡里人。以前，江汉工人文化宫（简称“江宫”），是“老汉口”常去的地方。

这里曾经是汉口主城区工人们娱乐活动的主阵地，这里JJ歌舞厅、江宫电影院、图书馆无所不包。

后来，“江宫”地块上拔地而起“南国中心”一期。二期位于省供销社地块。

这是南国置业的品牌升级代表作品，是内环超大规模的城市综合体。

未来，地铁2号线与将与南国中心二期的地下商业无缝相接，还有地铁6号线换乘。与越秀国际金融汇相比，地铁换乘更方便。

周边有武广、江汉路与西北湖三大商圈，协和医院、同济医院、亚洲心脏病医院、中山公园均在项目周围。

南国中心二期住宅将于近期开售。70-147平米的两房、三房、四房。

南国置业说，“这里的房子不愁卖，我们要为武汉内环留下一个有影响的项目。”

当武汉被长江主轴、长江新城、二七滨江商务区、武汉CBD等明天的概念所包围时，不如直接投资现在资源稀缺的内环。买虚无缥缈的未来，不如买实实在在的现在。

未来武汉内环的房价，不是房价有多贵，而是还能不能买到。

在最近的博鳌房地产论坛上，一位经济学家说，能跑赢大盘的，一是像腾讯这样的科技股，另一类是核心区域的核心房产。

“光华楼评”劝过很多人，我们要像李嘉诚、王健林一样，处理不良资产，买入内环的优质资产。当下一轮房价周期时，率先上涨的依旧是内环。

过去我们抛弃内环，很快内环将残忍抛弃我们。